Loan-to-value ratio (LTV): apa itu dan bagaimana cara menghitungnya – Beragampengetahuan

Rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) adalah metrik utama yang digunakan pemberi pinjaman hipotek untuk menilai risiko meminjamkan uang kepada mereka. Sebagian besar pemberi pinjaman menggunakan rasio LTV, skor kredit, rasio utang terhadap pendapatan, suku bunga, dan nilai properti saat memproses aplikasi hipotek Anda. Rasio pinjaman terhadap nilai mempengaruhi jumlah uang muka yang diminta oleh pemberi pinjaman.

Sederhananya – semakin rendah rasio LTV Anda, semakin besar peluang Anda untuk mendapatkan pembiayaan yang disetujui dengan harga bersaing.

Artikel ini adalah panduan lengkap untuk memahami rasio LTV dan bagaimana rasio tersebut dapat membantu Anda melakukan investasi real estat yang bijak. Anda juga akan mempelajari cara menghitung rasio LTV. Selain itu, Anda akan mendapatkan wawasan penting untuk mendapatkan persyaratan pembiayaan yang lebih murah.

Apa Rasio LTV (Loan-to-Value) dalam Investasi Real Estat?

Rasio pinjaman terhadap nilai adalah perbedaan antara nilai properti yang dinilai dan jumlah pinjaman yang ingin Anda pinjam. LTV dinyatakan sebagai persentase dan membantu pemberi pinjaman menentukan kelayakan Anda untuk mendapatkan pinjaman. Jumlah ini digunakan sebagai persentase dari semua pinjaman konvensional, pinjaman rumah, pinjaman FHA, dan pinjaman mobil.

LTV membandingkan jumlah pinjaman hipotek dengan nilai rumah, atau ekuitas. Di mata pemberi pinjaman, rasio LTV yang lebih tinggi berarti risiko gagal bayar lebih besar. Oleh karena itu, pemberi pinjaman dapat menaikkan biaya hipotek, seperti ukuran uang muka dan suku bunga. Di sisi lain, LTV yang lebih rendah meningkatkan peluang Anda untuk mendapatkan persyaratan pinjaman yang menguntungkan. Pemberi pinjaman lebih yakin bahwa Anda akan melakukan pembayaran hipotek bulanan Anda.

Pahami rasio pinjaman terhadap nilai

Menghitung rasio LTV sangat penting untuk proses aplikasi pinjaman hipotek. Pemberi pinjaman menggunakannya untuk menetapkan persyaratan untuk membeli properti, membiayai kembali pinjaman rumah yang ada, atau menyetujui pinjaman rumah. Pemberi pinjaman memandang Anda sebagai risiko yang lebih besar jika Anda mengajukan pinjaman yang mendekati nilai pasar properti.

Pemberi pinjaman uang menggunakan rasio pinjaman terhadap nilai untuk mengurangi risiko kehilangan uang jika terjadi gagal bayar. Misalnya, dalam kasus penyitaan, pemberi pinjaman mungkin tidak dapat menjual rumah dengan harga yang menutupi saldo hipotek.

Tiga faktor dasar yang mempengaruhi rasio LTV adalah sebagai berikut:

• Perkiraan nilai properti
• Jumlah uang muka
• harga penjualan

Berapa nilai LTV yang baik?

Rasio pinjaman maksimum yang ideal saat mengajukan hipotek atau pinjaman ekuitas rumah adalah 80% atau kurang. Oleh karena itu, uang muka akan menjadi 20% dari harga pembelian. Bila Anda memiliki LTV yang bagus, Anda dapat mengharapkan pemberi pinjaman untuk menawarkan tingkat bunga terendah. Anda juga dapat menghindari membayar asuransi hipotek pribadi – yang dapat menghemat ribuan dolar selama masa pinjaman.

Cara menghitung nilai permanen

Rasio LTV mudah dihitung dengan membagi jumlah pinjaman dengan nilai aset yang Anda pinjam. Untuk hipotek, ini berarti membagi jumlah hipotek dengan nilai properti. Untuk mendapatkan angka persentase, Anda mengalikan hasilnya dengan 100.

Ini adalah rumus untuk menghitung LTV:

([Total loan amount] ÷ [property’s appraised value]) x 100 = rasio LTV

Misalnya, Anda berencana untuk berinvestasi di properti senilai $230.000, dan Anda memiliki $60.000 sebagai uang muka. Oleh karena itu, jumlah total hipotek adalah $170.000. Ini berarti LTV Anda akan menjadi 74%. Ini akun LTVnya:

$170.000 = $230.000 = 0,74

0,74 x 100 = 74%

Melihat perhitungannya, Anda dapat melihat bahwa Anda dapat menurunkan jumlah pinjaman dan mendapatkan persentase LTV yang lebih rendah dengan membayar uang muka yang lebih besar.

Penting untuk dicatat perbedaan antara harga beli dan perkiraan nilai properti. Pemberi pinjaman biasanya menilai LTV berdasarkan peringkat mereka. Namun, LTV Anda akan didasarkan pada penilaian nilai atau harga pembelian, mana yang lebih rendah.

Bagaimana Pemberi Pinjaman Menggunakan Rasio LTV

Rasio pinjaman terhadap nilai adalah salah satu metrik yang digunakan pemberi pinjaman saat mengevaluasi aplikasi pinjaman hipotek. Faktor lain yang dapat memengaruhi kelayakan pinjaman termasuk skor kredit, DTI, riwayat pekerjaan, nilai properti, dan uang muka. Namun, rasio LTV akan sangat mempengaruhi biaya pinjaman sehubungan dengan kenaikan suku bunga KPR.

Meskipun hipotek ideal minimum umumnya 80%, Anda dapat memperoleh hipotek dengan tarif lebih tinggi daripada LTV. Namun, Anda akan menghadapi biaya pinjaman yang lebih tinggi. Suku bunga yang lebih tinggi dan asuransi hipotek pribadi adalah dua cara di mana rasio batas atas yang lebih tinggi dapat memengaruhi jumlah total hipotek Anda.

Mari kita lihat bagaimana faktor-faktor ini memengaruhi jumlah yang harus Anda bayar kembali.

• Membutuhkan Asuransi Hipotek Swasta (PMI): LTV lebih dari 80% mungkin berarti Anda harus membeli asuransi hipotek pribadi. Bergantung pada produknya, ini dapat menambah antara 0,5% dan 1,0% dari total jumlah pinjaman setiap tahunnya. Namun, pembayaran biasanya diperlukan hingga LTV kurang dari 80%.
• Suku bunga yang lebih tinggi: LTV memengaruhi tingkat hipotek. Pemberi pinjaman biasanya membebankan suku bunga yang lebih tinggi pada hipotek utama dengan LTV tinggi. Dalam beberapa kasus, seluruh persentase ini mungkin lebih tinggi daripada peminjam dengan LTV yang lebih rendah.

Perlu diketahui bahwa jika Anda harus membeli asuransi hipotek Anda sendiri, Anda dapat menambahkan biaya penutupan dan biaya PMI ke pembayaran hipotek bulanan Anda.

Bergantung pada faktor lain, pemberi pinjaman hipotek dapat menggunakan rasio pinjaman terhadap nilai untuk memutuskan bahwa Anda tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman ekuitas rumah konvensional. Faktor-faktor ini dapat mencakup riwayat kredit Anda, pendapatan yang tidak mencukupi, atau DTI yang tinggi.

Bagaimana pemberi pinjaman menilai rasio LTV dan DTI?

Selain rasio LTV, rasio utang terhadap pendapatan (DTI) merupakan faktor penting lain yang digunakan pemberi pinjaman saat mengajukan pinjaman rumah. Pemberi pinjaman harus puas bahwa Anda dapat melunasi pinjaman rumah setiap bulan. Untuk melakukan ini, mereka mengevaluasi rasio front-end dan rasio back-end.

• rasio ujung depan: Angka ini adalah bagian dari total pendapatan bulanan yang Anda keluarkan untuk biaya perumahan. Itu termasuk pembayaran hipotek, pajak, asuransi pemilik rumah, dan biaya terkait perumahan lainnya.
• rasio ujung belakang: Angka ini adalah persentase pendapatan Anda untuk menutupi semua kewajiban hutang Anda. Ini bisa termasuk pinjaman mobil Anda, hutang kartu kredit, dan hutang lain yang muncul di laporan kredit Anda.

Mengapa rasio LTV penting bagi investor real estate?

Rasio LTV adalah metrik real estat penting yang harus dipahami investor. Ini membantu Anda mengetahui kapan dan bagaimana Anda bisa mendapatkan pembiayaan yang terjangkau untuk investasi real estat yang cerdas. Namun, ini juga membantu Anda menilai kekuatan relatif posisi Anda di pasar. Oleh karena itu, rasio LTV dapat membantu Anda membuat keputusan penting saat membeli, menjual, atau membiayai kembali properti.

Misalnya, memahami LTV sangat membantu saat memutuskan untuk menjual atau membiayai kembali aset real estat. Rasio LTV yang rendah jelas menunjukkan bahwa properti tersebut memiliki banyak ekuitas. Oleh karena itu, Anda mungkin ingin mengalihkan sebagian dari saham tersebut ke dalam investasi baru. Ini berarti Anda dapat datang ke meja dengan uang muka yang lebih tinggi, sehingga menurunkan persentase LTV untuk pinjaman Anda berikutnya.

Apa itu Pinjaman Majemuk untuk Menilai (CLTV)?

Rasio pinjaman terhadap nilai gabungan (CLTV) menganggap hipotek kedua sebagai jalur kredit ekuitas rumah (HELOCs) dan pinjaman ekuitas rumah dan konsesi lainnya. Oleh karena itu, jika Anda mengajukan pinjaman kedua, Anda harus menghitung rasio pinjaman terhadap nilai gabungan.

LTV dan CLTV bergantung pada berapa banyak ekuitas yang Anda miliki di rumah dibandingkan dengan jumlah total yang ingin Anda pinjam.

Untuk menghitung persentase LTV gabungan, Anda menambahkan saldo pinjaman saat ini di rumah Anda ke jumlah yang ingin Anda pinjam. Kemudian Anda membagi jumlahnya dengan nilai rumah Anda yang dinilai. Selanjutnya, kalikan hasilnya dengan 100 untuk mengetahui persentase CLTV.

Cara menurunkan LTV Anda

Ada dua cara utama untuk mengurangi pinjaman pinjaman ke nilai (LTV). Pertama, kurangi jumlah yang harus Anda pinjam. Kedua, cari properti dengan nilai lebih rendah atau tawarkan untuk membeli rumah dengan harga lebih murah. Dengan cara ini, Anda dapat mengamankan pembayaran bulanan yang lebih rendah.

Lakukan pembayaran uang muka yang lebih besar

Cara terbaik untuk mengurangi persentase LTV Anda adalah menabung untuk uang muka yang lebih besar—idealnya, setidaknya 20%. Dengan cara ini, Anda menurunkan jumlah LTV karena Anda meminjam lebih sedikit uang. Idealnya, yang terbaik adalah meminjam tidak lebih dari 80% dari nilai rumah yang dinilai.

Temukan properti yang lebih murah

Anda dapat menurunkan LTV dengan mencari properti yang terjangkau. Karena Anda meminjam lebih sedikit, ELA Anda akan berkurang, asalkan Anda masih bisa membayar uang muka 20%. Anda dapat mengoptimalkan biaya pinjaman dengan menurunkan jumlah pinjaman dan menegosiasikan harga jual yang lebih baik.

Aturan pinjaman-ke-nilai untuk berbagai jenis hipotek

Sementara 80% mungkin merupakan rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) standar saat mengajukan pinjaman konvensional, persyaratannya bergantung pada program hipotek. Di bawah ini adalah persyaratan pinjaman berdasarkan jenis pinjaman.

hipotek konvensional

Hipotek tipikal membutuhkan LTV minimal 80%. Pemberi pinjaman hipotek terbaik mungkin memiliki persyaratan tambahan untuk tingkat hipotek yang lebih tinggi.

Pinjaman pembiayaan kembali hipotek

Mendapatkan tingkat hipotek terbaik saat Anda membiayai kembali pinjaman membutuhkan rasio nilai mematikan minimal 80%. Oleh karena itu, jika Anda membiayai kembali hipotek berdasarkan ekuitas rumah atau memiliki banyak pinjaman, Anda harus menghitung persentase LTV gabungan.

pinjaman FHA

Pinjaman rumah yang didukung oleh Administrasi Perumahan Federal memiliki persyaratan yang tidak terlalu ketat. Pembeli rumah biasanya dapat memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman FHA dengan persentase LTV yang tinggi — terkadang setinggi 96,5%. Namun, memiliki asuransi hipotek atas pinjaman FHA adalah persyaratan, terlepas dari besarnya uang muka.

pinjaman VA

Hipotek yang didukung pemerintah seperti pinjaman VA tidak memerlukan uang muka. Jika pembeli rumah memenuhi persyaratan, mereka dapat memenuhi syarat untuk hipotek 100%. Selain biaya penilaian VA, mereka juga harus membayar biaya tambahan untuk jenis pinjaman ini, seperti biaya penutupan.

pinjaman USDA

Program Pinjaman USDA memungkinkan pembeli pedesaan untuk mendapatkan pinjaman rumah tanpa uang muka. Oleh karena itu, LTV bisa mencapai 100%.

Pinjaman Fannie Mae dan Freddie Mac

Hipotek yang didukung pemerintah seperti Freddie Mac dan Fannie Mae memungkinkan calon pemilik rumah mendapatkan hipotek 97%. Namun, pinjaman ini memerlukan asuransi hipotek agar LTV Anda turun hingga 80% atau kurang. Selain itu, pembeli rumah harus memenuhi persyaratan peringkat kredit.

Rasio LTV – kesimpulannya

Rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) adalah metrik penting dalam investasi real estat. Angka tersebut mengukur perkiraan nilai pasar rumah yang ingin Anda beli dibandingkan dengan berapa banyak yang perlu Anda pinjam. Rasio LTV membantu pemberi pinjaman menilai risiko pinjaman Anda.

Mendapatkan rasio maksimum yang diperbolehkan hingga seminimal mungkin umumnya mengarah pada biaya hipotek yang lebih rendah. Dengan tingkat persentase hingga 80%, pemberi pinjaman dapat menawarkan suku bunga yang lebih baik, membebaskan kebutuhan akan asuransi hipotek, dan menawarkan kesepakatan pinjaman yang lebih baik.

Dapatkan pembiayaan terbaik

Temukan dan bandingkan dengan cepat pemberi pinjaman ramah investor yang berspesialisasi dalam strategi investasi unik Anda. Cepat, gratis, dan lebih mudah dari sebelumnya!

Catatan oleh beragampengetahuan: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan belum tentu mewakili opini beragampengetahuan.