Pasar real estat komersial kembali hidup – Beragampengetahuan

(Bloomberg) — Pembeli dan penjual real estat komersial AS semakin yakin bahwa pasar yang terkepung sedang mencapai titik terendah.

Namun pertanyaan besarnya tetap ada: Berapa harga kepemilikan kantor, apartemen, dan properti lainnya yang terbengkalai akan berpindah tangan?

Terkait dengan: Real estat komersial siap mendapatkan keuntungan dari penurunan suku bunga

Banyak tanda-tanda bahwa akan segera ada jawabannya. Dengan harga turun 19% dari puncaknya pada tahun 2022, pasar real estate komersial mulai lepas landas. Hal ini sebagian karena pemberi pinjaman dan pemilik ingin mengurangi kerugian mereka dan melakukan investasi baru setelah penurunan suku bunga pertama The Fed dalam empat tahun terakhir telah membawa kejelasan pada situasi penilaian.

“Pasti akan ada lebih banyak aktivitas pada tahun 2025, dan ini akan menjadi gabungan dari beberapa faktor pendorong yang akan menciptakan ketidakstabilan signifikan bagi sebagian orang, dan beberapa peluang signifikan bagi orang lain,” kata David Aviram, salah satu pendiri Maverick Real Estate Partners. Properti yang mengalami kesulitan dan memiliki banyak hutang dengan tingkat bunga yang jauh lebih rendah akan membayar lebih banyak transaksi, katanya.

Penjual terpaksa menjual properti dengan diskon besar dalam beberapa bulan terakhir. Awal tahun ini, investor setuju untuk membeli gedung perkantoran di New York City dengan harga 67% lebih rendah dari harga pembelian pada tahun 2018. Bekas kantor pusat Cboe Global Markets Inc. telah dijual. di Chicago musim panas ini dengan nilai sekitar setengah dari nilai sebelum pandemi.

Data dari tahun ini hingga Juli menggarisbawahi betapa sulitnya pasar saat ini. Transaksi turun 5% dari tahun sebelumnya menjadi $203,8 miliar, menurut MSCI Inc. Namun baru-baru ini, volume transaksi menunjukkan peningkatan yang “stabil”, kata penyedia data dalam sebuah laporan.

Masih adanya tingkat ketidakpastian dalam industri ini, yang menyebabkan beberapa investor tetap berhati-hati untuk berinvestasi terlalu dini. Jenis properti seperti perkantoran tua di pusat kota sangat terpukul karena pekerjaan jarak jauh berdampak pada permintaan penyewa. Menentukan nilai pasti setiap properti akan membutuhkan waktu untuk disepakati oleh pembeli dan penjual.

Saat ini, terdapat tanda-tanda bahwa semakin banyak penawar yang mengincar penjualan dan pinjaman properti. Baru-baru ini, Parkview Financial memasarkan sekitar $300 juta pinjaman yang terkait dengan apartemen dan perkantoran di New York, New Jersey, dan Connecticut. Setiap pinjaman menerima beberapa penawaran dan tawaran rata-rata sekitar 95% dari nilai nominal, menurut CEO Paul Rahimian.

Semakin banyak perusahaan yang bersedia memberikan pinjaman. Seorang investor yang ingin mengumpulkan utang sebesar $120 juta untuk portofolio gudang Florida telah menerima lusinan tawaran dari bank-bank besar dan perusahaan asuransi, menurut Michael Gigliotti, direktur pelaksana senior di Jones Lang LaSalle Inc. Siapa yang mengerjakan kesepakatan itu. Tiga bulan lalu, kesepakatan jenis ini akan menerima empat hingga lima penawaran, katanya.

“Anda mendapatkan tiga dampak buruk: pemain, harga, dan indikator semuanya berkolaborasi,” kata Gigliotti. “Sepertinya sebuah perubahan telah terjadi. Semua orang tampak bersemangat dan kami menyebutnya sebagai awal dari siklus likuiditas baru.

Baca selengkapnya: Fortress dan Goldman berupaya memanfaatkan orang-orang kaya untuk memperoleh REIT utang baru

Raksasa investasi sedang bersiap untuk menawarkan pinjaman tertentu dengan tingkat bunga yang lebih tinggi dibandingkan beberapa tahun lalu. Grup Investasi Benteng dan Goldman Sachs Group Inc. Untuk mengumpulkan uang dari investor untuk REIT baru guna memperoleh pinjaman real estat komersial. Ascent Developer Solutions Bank yang didukung Elliott Investment Management mengatakan permintaan pinjaman meningkat dua kali lipat dibandingkan dua atau tiga bulan lalu, menurut CEO AscentDS Robert Wasmund.

Di palung

Pasar real estate sebagian besar telah terhenti sejak tahun 2022, ketika Federal Reserve mulai menaikkan suku bunga acuannya ke level tertinggi dalam lebih dari dua dekade. Biaya pinjaman yang lebih tinggi telah mendorong penilaian properti turun, dengan banyak pembeli dan penjual tidak sepakat mengenai berapa nilai properti.

Penurunan suku bunga bank sentral yang diumumkan pada hari Rabu memberi investor lebih banyak kejelasan mengenai jalur suku bunga di masa depan. The Fed kemungkinan akan memangkas suku bunga setidaknya sebesar 50 basis poin tambahan selama sisa tahun ini, kata Richard Barkham, kepala ekonom global dan kepala penelitian Amerika di CBRE Group Inc..

“Kami berada di posisi terbawah dan ingin naik lebih tinggi” di pasar secara luas, kata Barkham dalam panggilan telepon pada hari Rabu, menambahkan bahwa kemungkinan akan ada hasil yang beragam untuk kelas aset yang berbeda. “Masih ada jalan panjang untuk mengatasi krisis ini.”

Banyak perdagangan kemungkinan besar dimotivasi oleh suatu bentuk tekanan. Meskipun banyak pemberi pinjaman yang bersedia memberikan pinjaman sementara pasar menunggu kejelasan lebih lanjut, kesabaran mereka mulai berkurang. Peminjam yang membiayai segala sesuatu mulai dari perkantoran hingga apartemen dengan nilai puncak menghadapi kemungkinan kerugian besar seiring dengan jatuh tempo pinjaman.

“Anda ingin bisa menjadi investor daripada menjadi tawanan di sebuah real estat yang kerugiannya sudah sangat besar,” kata Darcy Stacom, pendiri perusahaan pialang Stacom CRE.

Investor memobilisasi lebih banyak modal untuk membeli real estat. Bulan ini, Ares Management Corp. menutup Opportunity Fund senilai $3,3 miliar, dana real estat tertutup terbesar yang pernah ada, untuk berinvestasi di properti yang mengalami kesulitan.

“Permainan penantian telah berakhir,” kata Ran Eliasaf, pendiri perusahaan investasi Northwind Group. “Fase penemuan harga sudah berakhir, sekarang ada realitas harga.”

Teruskan

Likuiditas kembali dengan cara yang berbeda. Madison Realty Capital telah mendapatkan komitmen ekuitas sebesar $2,04 miliar untuk dana utang real estatnya. Pasar sekuritas berbasis hipotek komersial telah pulih tahun ini, dengan penerbitan baru meningkat menjadi $92,5 miliar tahun ini hingga Juli, naik 57% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2023, menurut data yang dikumpulkan oleh Bloomberg.

Sampai saat ini, banyak peminjam yang berupaya untuk memberikan pinjaman yang belum dibayar karena biaya pinjaman yang tinggi dan pemberi pinjaman enggan memberikan pembiayaan baru. Sebagai salah satu tanda bahwa lebih banyak modal tersedia untuk pembiayaan kembali, empat peminjam Parkview membayar kembali pinjaman sebesar $52 juta dalam 30 hari hingga 15 September, jumlah pembayaran yang signifikan dibandingkan tahun lalu, menurut CEO Rahimian.

“Jika ada yang saya yakini, itu adalah bahwa kita berada di awal siklus baru,” katanya.

Ketika pasar untuk melepaskan pinjaman lama terbuka, pemberi pinjaman dapat mulai melikuidasi pembukuan mereka dan menciptakan utang baru. Parkview sedang dalam proses menegosiasikan penutupan penjualan pinjaman senilai $300 juta, kata Rahimian. Setelah ini selesai, perusahaan dapat mengembalikan uang tersebut ke pasar dan akan berupaya mendapatkan 10% hingga 12% dalam 12 bulan ke depan antara biaya originasi dan bunga.

“Semakin cepat saya bisa keluar dan pergi, semakin baik,” kata Rahimian, yang telah berkecimpung di bidang real estate komersial sejak tahun 1990. “Ketika uang masuk ke kantong saya, saya harus menggunakannya.”