Penelitian mengatakan – Beragampengetahuan

Menurut laporan baru yang dirilis Jumat, “pajak rumah mewah” Los Angeles dapat menyebabkan penurunan keseluruhan konstruksi apartemen, yang dapat memperburuk kondisi perumahan di kota.

Studi ini, dari para peneliti di UCLA dan Rand, berfokus pada ukuran ULA, undang-undang yang disetujui pemilih yang diberlakukan pada musim semi 2023. Meskipun disebut pajak rumah mewah, tindakan tersebut membebankan retribusi 4% pada hampir semua penjualan real estat di kota, termasuk sekitar $ 5 juta dalam semua penjualan real estat, termasuk gedung apartemen, penjualan mini, dan 5,5% penjualan, dan sekitar 5,5% penjualan.

Dengan melakukan hal itu, industri real estat percaya bahwa biaya tambahan pembelian dan penjualan lahan membuat sulit untuk mendapat untung dari banyak perkembangan perumahan baru, membunuh potensi transaksi.

Studi yang dirilis Jumat mendukung pandangan ini, dengan penulis mengutip temuan mereka sebagai penjualan properti yang biasanya membangun rumah multi -keluarga.

Secara keseluruhan, para peneliti memperkirakan bahwa ULA akan mengurangi setidaknya 1.910 kendaraan per tahun. Laporan itu mengatakan bahwa karena apartemen di kota biasanya dibangun menggunakan bonus kepadatan, yang mengharuskan pengembang swasta untuk memasukkan beberapa perumahan terbatas pendapatan, mengurangi setidaknya 168 unit terjangkau setiap tahun.

“Jika kami membangun lebih sedikit perumahan, kota ini akan menjadi lebih terjangkau,” kata Shane Phillips, manajer perencanaan perumahan di Pusat Penelitian Kebijakan Regional Lewis UCLA.

Los Angeles bukan satu -satunya kota dengan konstruksi yang menurun. Izin perumahan baru secara nasional diturunkan secara nasional karena suku bunga yang lebih tinggi dan biaya material membuat pengembang lebih sulit menghasilkan keuntungan.

Pendukung ULA mencatat bahwa kenaikan biaya yang percaya bahwa tindakan itu tidak berdampak negatif terhadap klaim para kritikus industri real estatnya.

Penulis laporan berusaha menyesuaikan dinamika ini dengan membandingkan kota Los Angeles dengan daerah lain di mana tidak ada kenaikan pajak transfer. Mereka menemukan bahwa penjualan tanah turun jauh lebih banyak di kota dan menggunakan perbedaan untuk mengusulkan perkiraan unit yang hilang yang terbatas pada ULA.

Dalam sebuah pernyataan, Joe Donlin, direktur PBB United Tax Alliance, mengatakan laporan itu didasarkan pada “asumsi yang sangat dipertanyakan” dan selanjutnya mempromosikan kepentingan “jutawan real estat dan miliarder.”

Pendukung ULA juga mengatakan bahwa selain suku bunga, penurunan penjualan real estat dapat dikaitkan dengan beberapa investor yang menunggu, sementara industri real estat telah berjuang, gagal untuk berhasil membatalkan ULA di pengadilan sejauh ini. Mereka menggembar -gemborkan dampak positif dari tindakan tersebut.

Secara keseluruhan, data kota menunjukkan bahwa pendapatan pajak mengumpulkan hampir $ 633 juta dalam dua tahun. Koalisi ULA mengatakan telah memberikan bantuan sewa kepada 11.000 Angelenos, membayar pertahanan penggusuran, dan menyumbang uang untuk pembangunan 795 rumah yang terjangkau.

Ula “selamat dari tantangan dan referendum industri real estat, dan sekarang, ini adalah sumber terbesar pendanaan perumahan yang terjangkau di Los Angeles yang pernah ada.”

Tetapi ekonom Rand Jason Ward juga menulis laporan itu, dengan mengatakan bahwa ukurannya membahayakan konstruksi perumahan secara keseluruhan dengan melampaui penjualan rumah mewah.

Pertama, ini mengurangi jumlah pemilik tanah yang ingin menjual terlebih dahulu, sehingga membatasi peluang konstruksi. Banyak pengembang multi -keluarga menjual proyek mereka kepada investor lain setelah mereka menyelesaikan konstruksi dan sekali lagi dipengaruhi oleh perpajakan selama periode ini.

Bahkan jika pengembang berencana untuk tetap berpegang pada gedung apartemen baru, mereka memiliki hipotek di properti, Ward mengatakan pemberi pinjaman harus mempertimbangkan biaya penjualan jika pengembang jatuh ke dalam penyitaan.

“Mereka memberi Anda lebih sedikit uang atau memberi Anda uang dengan suku bunga yang lebih tinggi,” kata Ward, co-direktur RAND Center for Housing dan Tunawisma.

Ward dan Phillips menyerukan perubahan pada langkah -langkah untuk membatasi dampak negatif potensial mereka.

Para ekonom tidak hanya mengatakan bahwa harga pasar yang lebih rendah menyebabkan sewa yang lebih tinggi, tetapi para peneliti percaya bahwa ULA akan menyebabkan kerugian bersih unit yang terjangkau dalam jangka panjang, karena pengembang swasta proyek hadiah pribadi didukung, dan mata uang ULA tidak cukup untuk mendukung pengisian celah.

Misalnya, 795 unit terjangkau yang dikutip oleh Alliance hanya menerima sejumlah kecil dana dari ULA, sementara sumber daya lain merupakan sebagian besar biaya proyek. Beberapa proyek juga telah memulai konstruksi sebelum mereka mendapatkan dana ULA dan membutuhkan lebih banyak uang untuk diselesaikan setelah dibanjiri biaya.

Phillips dan Ward mengatakan bahwa sementara ULA dapat mempercepat pembangunan 795 unit, rumah -rumah itu dapat disatukan bersama dengan sumber lain dan membangun unit yang lebih terjangkau tanpa ULA.

Untuk memastikan lebih banyak perumahan dibangun, laporan ini merekomendasikan pembebasan dari proyek multi -keluarga ULA yang ditetapkan selama 15 tahun terakhir, yang menurut penulis hanya akan mengurangi pendapatan tahunan sebesar 8%.

“Hasil negatif tidak dapat dihindari,” kata laporan itu dalam panggilan untuk perubahan.

Analisis UCLA-RAND mengikuti studi yang dirilis minggu lalu yang menemukan bahwa penjualannya yang disebabkan oleh ULA menghasilkan kerugian tahunan $ 25 juta dalam pendapatan pajak properti, yang akan meningkat di tahun-tahun mendatang.