Perumahan rakyat sebagai “solusi” hanya akan memperburuk kondisi perumahan yang terjangkau – Beragampengetahuan

Bayangkan perumahan umum, dan sebuah gambaran yang sudah tidak asing lagi terlintas di benak kita: gedung-gedung apartemen yang besar dan bobrok, lift-lift yang rusak dan dipenuhi coretan-coretan, kriminalitas, obat-obatan terlarang, dan semua penyakit sosial yang menyertainya. Seperti yang diharapkan, pemerintahan berturut-turut Mengupayakan perpindahan dari perumahan umum sebagai solusi bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Namun, krisis keterjangkauan telah membuat perumahan kembali menjadi sorotan, dan perumahan umum atau sosial, seperti yang terjadi sekarang diteleponYa sekali Sekali lagi disebut-sebut sebagai solusinya.

Andai saja sesederhana itu.

Kebutuhan mendesak akan perumahan yang terjangkau

Dan Jumlah tunawisma semakin meningkat Pekerja dan kelas menengah sama-sama merasakan dampak kenaikan harga rumah – Rumah 80% wilayah di AS tidak mampu membiayainya—Dengan suku bunga yang tinggi dan harga sewa yang meningkat, kebutuhan akan perumahan yang terjangkau tidak diragukan lagi. Bahkan dua calon presiden Solusi diberikan.

“Ini merupakan pukulan bagi pembeli rumah pertama tidak dapat diakses pasar real estat. ini Brian McCabe, profesor sosiologi di Universitas Georgetown, mengatakan: waktu. “Hal ini tidak berarti bahwa krisis keterjangkauan belum pernah terjadi sebelumnya, namun krisis keterjangkauan saat ini berdampak pada lebih banyak masyarakat Amerika.”

Sisi berbeda dari perumahan umum

Tidak semua perumahan umum merupakan apartemen yang rawan kejahatan dan tidak dirawat dengan baik. Hal ini kembali menjadi sorotan karena perkembangannya yang inovatif dan menarik seperti Pemenang Terletak di Montgomery County, Maryland, ini telah mengubah pemahaman tentang arti istilah tersebut. Dalam kebanyakan kasus, apartemen pemenang akan dikenal sebagai bangunan apartemen mewah, dengan banyak fasilitas dan arsitektur modern yang menarik.

Montgomery County telah menjadi inovator dalam inisiatif perumahan umum. Pemerintah mensponsori undang-undang penting yang mewajibkan pengembang untuk menyisihkan sekitar $150.000 dalam proyek baru untuk rumah tangga yang berpenghasilan kurang dari dua pertiga pendapatan rata-rata wilayah tersebut (sekarang $152.100 untuk keluarga beranggotakan empat orang). Laureate Tower dibangun oleh pengembang nirlaba, namun pemilik pengendalinya adalah lembaga pemerintah, yaitu. Dewan Peluang Perumahan Montgomery County. HOC memiliki 70% sahamJadi Pemenang dapat menyisihkan 30 persen dari 268 unitnya sebagai perumahan terjangkau.

Jauh dari swasembada semula terbesar pembangunan perumahan koperasi setelah dibangun, kota koperasi bronx. Selesai pada tahun 1973, pembangunan 15.000 unit ini sering disebut sebagai “kota di dalam kota”, dan tidak ada yang mempertanyakan niatnya yang berani dan skala yang lebih berani lagi. Perwakilan Demokrat Alexandria Ocasio-Cortez dan Tina Smith Mengutip kota mitra Sebagai contoh cara kerja perumahan rakyat. Namun perkembangan ini mempunyai sejarah manajemen yang buruk, korupsidan kondisi kotor yang mengakibatkan $500 juta untuk perbaikan darurat 2003. Kota-kota yang bekerja sama, meskipun niatnya patut dipuji, beberapa bintang yang bersinar Mendorong investasi lebih lanjut pada perumahan umum.

Tapi “Lauren” tidak semenarik itu. Sebab, pemenangnya menyasar kelas menengah; Ya berbaring Di daerah kaya. Penduduk yang berpenghasilan sekitar $50.000 per tahun dapat mengharapkan untuk membayar Apartemen satu kamar tidur $1,700sedangkan sewa pasar sekitar $2.200. Penduduk lain mungkin mengharapkan untuk membayar setengah tarif iklan berdasarkan pendapatan mereka. Montgomery County mengumpulkan $100 juta dengan memanfaatkan posisi kepemilikannya untuk menjadi investor yang baik hati, menukar keuntungan dengan harga sewa yang lebih rendah.

“Sektor swasta terfokus Pengembalian Investasi” Chelsea Andrews, HOC Direktur eksekutif,Memberi tahu zaman new york. “Hadiah kami adalah rakyat OKE “

Pengembang menolak pendanaan pemerintah

Sayangnya, posisi ini tidak dapat diambil oleh banyak negara yang mengalami kesulitan keuangan. Perumahan umum biasanya didanai oleh Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan dan dioperasikan oleh salah satu dari sekitar 10 lembaga di negara bagian tersebut. 3.300 perumahan umum mekanismemereka terkunci Penurunan yang stabil.

Hal ini menjadi salah satu alasan pengembang swasta menolak pendanaan pemerintah untuk perumahan terjangkau. Salah urus dan birokrasi di sektor publik telah menyebabkan pengembang menaikkan biaya konstruksi dan biaya lainnya. Inilah alasannya – meskipun puluhan miliar dolar dijanjikan oleh California dan pemerintah daerah, beberapa pengembang, misalnya. Grup Modal SDSsebuah gedung apartemen 49 unit yang baru saja selesai dibangun di Los Angeles Selatan, memiliki Proyek ini didanai sendiri. SDS memberitahu jurnal wall street Biaya pembangunan setiap apartemen adalah $291.000, sedangkan biaya rata-rata untuk membangun apartemen serupa di Los Angeles adalah sekitar $600.000.

Sebuah laporan baru-baru ini yang ditugaskan oleh kota San Jose menemukan bahwa biaya konstruksi rata-rata proyek perumahan terjangkau yang menerima kredit pajak tahun lalu adalah sekitar $939,000 per unit. Biaya rata-rata membangun perumahan yang terjangkau di Bay Area adalah $817.000, menurut sebuah penelitian otoritas pembiayaan perumahan wilayah teluk dan perusahaan pembiayaan perumahan yang terjangkau Enterprise.

SDS Investments tidak menggunakan uang tunai pemerintah; tonjolan Mengalokasikan $190 juta untuk membangun sekitar 2.000 unit bagi para tuna wisma di kota tersebut yang memiliki kesehatan mental dan kebutuhan medis lainnya. Ternyata laju pembangunan yang dibiayai swasta adalah demikian besar Ada penghematan biaya dibandingkan birokrasi pemerintah yang menghambat proyek serupa.

“Kami yakin ada cara berbeda dalam menggunakan uang pemerintah; nyata CEO SDS Deborah La Franchi mengatakan kepada BusinessWeek: jurnal wall street.

“Kami telah memotong biaya lunak senilai jutaan dolar saja,” kata David Grunwald, eksekutif Perumahan RMG yang mengembangkan program SDS Fund, mengenai pembiayaan swasta.

Mengapa Bagian 8 Terputus

Berbeda dengan kebanyakan tuan tanah, model SDS unik karena menerima voucher pemerintah (Bagian 8) untuk menyediakan perumahan bagi penduduk. Otoritas Perumahan Los Angeles mengatakan lebih dari itu 1000 Hal ini memberikan SDS Buildings pasar captive untuk kredensial penyewa yang tidak digunakan kapan saja.

Para pegiat telah mengidentifikasi penolakan voucher Bagian 8 oleh agen yang ingin menyewa apartemen sebagai masalah nasional. Inisiatif Hak Perumahan kelompok pengawas, Ajukan gugatan Di New York pada tahun 2022, setelah operasi tangkap tangan, tuan tanah dan agen real estate terlibat dalam praktik diskriminatif dalam menolak calon penyewa yang mengandalkan subsidi untuk membayar sewa. Itu ilegal di Kota New York Tuan tanah menolak Menerima lamaran dari penyewa yang bergantung padanya.

“Diskriminasi perumahan bukanlah satu-satunya insiden,” Aaron Carr, direktur eksekutif Housing Rights Initiative, mengatakan kepada The New York Times. zaman new york. “Ini adalah bagian dari masalah industri.”

Ketika Bill Clinton mendorong gerakan menjauhi pembangunan perumahan rakyat amandemen ferb Pada tahun 1998, diharapkan bahwa tuan tanah swasta di gedung-gedung berpendapatan campuran akan mengambil alih kekurangan tersebut.. henry Cisneros, sekretaris HUD Bill Clinton, mengembangkan rencana untuk mengkonsolidasikan program hibah dan mengalihkan fokus ke voucher perumahan daripada subsidi perumahan umum tradisional.

menurut a Laporan HUD, Harapan VIProgram HUD, yang dirancang untuk membangun kembali proyek perumahan umum yang “sangat tertekan”, menghancurkan 98.592 unit perumahan umum antara tahun 1993 dan 2010 dan menggantinya dengan 97.389 unit rumah berpendapatan campuran. Rencana tersebut secara luas dipandang sebagai pendekatan Partai Republik dan tidak mendapat perlawanan. Namun, gentrifikasi dan permintaan perumahan dari penyewa non-voucher telah mendorong penyewa Bagian 8 semakin terpinggirkan dari perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah di lingkungan berbahaya. Banyak penyewa percaya bahwa menolak klausul 8 adalah Topeng rasis. Sebaliknya, beberapa tuan tanah dan penyewa percaya bahwa penyewa Bagian 8 bisa menghancurkan bangunan mereka dan lingkungan sekitar.

Asuransi: Pembunuh Senyap

Seolah-olah perumahan umum/terjangkau belum cukup menghadapi masalah, melonjaknya biaya asuransi membuat situasi ini tidak berkelanjutan bagi pengembang, tuan tanah, dan perusahaan pengelola. tidak Hanya di wilayah yang cuacanya ekstrem, tapi secara nasional Di mana Biayanya, bersama dengan pengurangannya, menjadi empat kali lipat.

Berbeda dengan pengembang apartemen dengan harga pasar, proyek multikeluarga yang didanai oleh subsidi dan kredit pajak tidak dapat membebankan biaya asuransi yang lebih tinggi kepada penyewa karena proyek tersebut terbatas Tentukan berapa banyak sewa yang dapat mereka kenakan berdasarkan pedoman pemerintah. Akibatnya, pengembang dan otoritas perumahan meminta bantuan kepada anggota parlemen negara bagian atau memutuskan untuk meninggalkan perumahan yang terjangkau sama sekali. menurut a Asosiasi Perumahan Sewa Nasional jajak pendapatkata hampir sepertiga penyedia perumahan terjangkau ditambahkan Setidaknya 25%.

“Pada tahun 2020, menurut saya ini adalah siklus; pendulumnya terus berayun,” kata Denise Muha, direktur eksekutif organisasi tersebut sejak tahun 1988, kepada outlet tersebut. Waktu New York. “Tapi ini sama sekali Berbeda. Saya tidak melihat ini nyata Ini sembuh dengan cepat. “

pemikiran terakhir

Perumahan yang terjangkau di Amerika adalah sebuah oxymoron di zaman sekarang ini. Birokrasi, birokrasi, dan permasalahan sosial yang menyertainya menjadikannya ladang ranjau bagi pengembang dan investor. Meskipun pengembang perumahan rakyat seperti SDS sebagian besar dihindari Persoalannya, melakukan segala sesuatunya sendiri dan mengabaikan pemerintah masih merupakan persoalan pengelolaan dan pemeliharaan. Pembelajaran dari Collaborative Cities adalah bahwa meskipun sebuah kota memiliki niat terbaik, ketika pengelolaan sebuah proyek tidak dapat berjalan secara efisien dan etis serta pendanaan yang dibutuhkan tidak tersedia, maka keadaan dapat dengan cepat memburuk.

Pendukung perumahan umum di seluruh dunia sering merujuk pada Wina, sebuah kota yang terkenal dengan hal tersebut sangat besar Bangunan apartemen disebut deboten Jermanmenjadikan ibu kota Austria salah satu kota paling layak huni di dunia. Mengapa mereka meraih kesuksesan luar biasa di Austria, tetapi tidak di ASNamun, satu jauh lebih lama membahas.

Dapatkan pinjaman terbaik sekarang

Temukan yang dapat dipercaya, ramah investor Pemberi pinjaman yang berspesialisasi dalam strategi Anda.

Catatan dari beragampengetahuan: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak mewakili pandangan beragampengetahuan.