Ritel jalanan selamat dari pandemi dan masih sangat dihargai oleh investor – Beragampengetahuan

Ketika Acadia Realty Trust, REIT yang diperdagangkan secara publik yang berinvestasi di mal dan ritel jalanan, merilis laporan tahunan 2022 awal tahun ini, dokumen tersebut mengisyaratkan apa, bagi sebagian orang, mungkin tampak seperti tren yang tidak terduga. Ritel jalanan dalam portofolio Acadia, yang antara lain mencakup lokasi di gang perbelanjaan utama di New York City, Chicago, Los Angeles, dan Washington, D.C., telah berkinerja lebih baik daripada sebelum pandemi COVID dalam hal sewa pasar dan kesehatan penyewa. Selain itu, menurut Acadia, “Karena kami masih dalam tahap awal pemulihan di lokasi-lokasi ini, kami melihat pertumbuhan tren di atas selama beberapa tahun.”

Eksekutif Acadia mencatat bahwa tingkat hunian dalam portofolio ritel jalanan REIT mencapai 87% untuk tahun ini. Dan dalam jangka panjang, mereka mengharapkan pertumbuhan sewa yang lebih tinggi dari penyewa jalanan daripada yang mereka dapatkan dari penyewa dalam portofolio mal mereka. Sewa ritel jalanan biasanya menampilkan kenaikan sewa tahunan sebesar 100 hingga 150 basis poin lebih besar daripada kenaikan untuk jenis properti ritel luar ruang lainnya. Selama periode 10 tahun, tulis mereka, struktur ini telah menyebabkan pertumbuhan internal hampir 30% untuk sewa ritel jalan raya dibandingkan dengan 14% untuk sewa mal di pinggiran kota.

Terkait: Sekali waktu, toko-toko High Street adalah taruhan yang aman bagi investor. Apakah ini masih benar hari ini?

Namun Acadia juga melaporkan bahwa harga sewa pasar ritel jalanan, meski pasti meningkat, masih di bawah level puncak lima hingga 10 tahun lalu. Misalnya, tokonya di distrik perbelanjaan SoHo Kota New York membukukan pertumbuhan sewa 10% dari tahun ke tahun pada tahun 2022, tetapi masih 30% hingga 50% di bawah puncak sebelumnya. Akibatnya, perusahaan mengharapkan pertumbuhan multi-tahun, di atas tren untuk jenis lokasi tersebut, dengan portofolio intinya (termasuk lokasi jalan dan mal) diharapkan menghasilkan pertumbuhan NOI sebesar 5% hingga 10% selama periode 2023 hingga 2026.

Faktanya, pada tahun 2022, sebelum biaya utang meroket, Acadia menambahkan beberapa lokasi jalan ke dalam portofolionya. mengakuisisi 11 toko di Bedford Avenue di bagian Williamsburg di Brooklyn; properti sudut di Spring dan Greene Streets di SoHo; Real estat di koridor ritel Beverly Boulevard di Los Angeles dan gugusan toko di Henderson Street di Dallas.

Terkait: Lebih sedikit perusahaan Wall Street yang membutuhkan kehadiran penuh waktu di kantor

Dan sementara perusahaan tetap berada di sela-sela akuisisi pada paruh kedua tahun 2022, beberapa pembeli lain masih membeli aset ritel di jalanan. Pada kuartal keempat, misalnya, Acadia menjual aset ritel perkotaan di Boston dengan tingkat kapitalisasi kurang dari 5%.

Acadia tidak membalas telepon untuk memberikan komentar.

Regal Ventures, firma manajemen investasi yang berbasis di New York City yang diluncurkan tiga tahun lalu dan berfokus terutama pada aset ritel, telah menyelesaikan akuisisi apartemen ritel dan tempat parkir di 897 Eighth Ave. di New York City dari Prudential Financial Oktober tahun lalu sebesar $35,25 juta. Porsi ritel dari properti berisi ruang seluas 15.893 kaki persegi dan didukung oleh supermarket Gristedes, serta restoran Italia, binatu, kedai kopi, salon kuku, dan toko kue.

Sementara perusahaan menargetkan ritel jalan raya di pasar utama, ia lebih memilih properti multi-penyewa yang disewakan kepada penyewa non-diskresioner dan eksperimental daripada toko yang disewakan kepada pengecer diskresioner sepenuhnya, menurut Sean Daines, mitra pengelola di Regal Ventures. Dia mencatat bahwa sulit untuk mengetahui apakah ada merek pakaian yang akan ada dalam beberapa tahun. Tapi “Saya tahu Anda ingin pergi makan bersama keluarga kita, minum kopi dalam perjalanan ke tempat kerja, dan mampir untuk makan sandwich saat makan siang. Dan jika itu digabungkan dengan lalu lintas pejalan kaki yang Anda temukan di daerah perkotaan , itu keuntungan yang sempurna bagi kami.”

Saat ini, okupansi dalam portofolio ritel Regal Ventures mencapai sekitar 98%. Perusahaan mengincar akuisisi tambahan yang serupa dengan pembeliannya baru-baru ini di New York, termasuk portofolio properti di daerah dengan lalu lintas tinggi di kota besar.

“Kami adalah perusahaan yang relatif muda dan berkembang, jadi selain memiliki dorongan untuk tumbuh, kami juga berpikir ini adalah waktu yang tepat untuk mengakuisisi,” kata Dainese. “ketika [sales] Kecepatannya turun, kami melihat saat ini sebagai peluang yang baik, ketika grup ekuitas swasta dan perusahaan lain seperti kami menganggap waktu yang tepat untuk memulai. Kami pasti dalam mode akuisisi tetapi kami berusaha untuk sangat selektif.”

Salah satu faktor utama yang menjadi fokus Regal Ventures saat ini adalah pengembalian stabil yang tidak stabil yang dapat dihasilkannya, yang pada aset bernilai tambah di lebih banyak wilayah perkotaan perlu mencapai 8% atau lebih tinggi, atau kira-kira 200 basis poin yang tersebar di The batas atas jenis aset jalan perkotaan yang saat ini dijual.

“Secara historis, kami suka melihat tingkat pengembalian internal (IRR), tetapi kami kesulitan memahami tingkat batas keluar tiga hingga lima tahun dari sekarang, yang merupakan norma kami,” kata Dainese.

Apa yang ditunjukkan angka-angka itu

Sementara suku bunga yang lebih tinggi dan prospek ekonomi yang lebih kompleks telah mengurangi penjualan investasi aset ritel jalan raya dalam beberapa bulan terakhir, sektor ini telah mencatat pertumbuhan permintaan yang stabil hampir sepanjang tahun 2022. Pertumbuhan penjualan tetap positif selama enam kuartal berturut-turut, selama kuartal ketiga. kuartal tahun lalu, ketika naik 14% dibandingkan dengan kuartal ketiga tahun 2021, menjadi hampir $2,1 miliar, menurut data dari firma riset MSCI Real Assets. Namun, penjualan investasi pada kuartal keempat turun 53% menjadi $1,9 miliar. (Penjualan investasi untuk semua jenis ritel turun 57% selama periode yang sama, menjadi $16,2 miliar.)

Tren tersebut kemungkinan akan berlanjut pada kuartal pertama tahun 2023, ketika MSCI mencatat bahwa volume penjualan ruang toko—didefinisikan sebagai ruang ritel yang ditempati oleh penyewa tunggal dan/atau kurang dari 30.000 kaki persegi di semua jenis lokasi—turun sebesar 42 % dari tahun ke tahun saat pembelian tingkat entitas STORE Capital dikecualikan dari persamaan. Indeks Harga Real Estat Komersial untuk Toko-toko juga turun 9,4% YoY dan 6,0% QoQ, meskipun batas atas untuk transaksi tertutup hanya meningkat 20 basis poin dari tahun ke tahun, menjadi 5,7%.

Dalam pandangan Dainese, penurunan penjualan disebabkan oleh masalah yang sama yang memengaruhi sebagian besar real estat komersial – ketidakpastian yang ditimbulkan oleh suku bunga yang terus tinggi dan kekhawatiran tentang masalah di sektor perbankan regional – daripada ketidakpastian tentang kinerja ritel jalanan khususnya. .

“Ritel jalanan telah mengalami pemulihan yang kuat sejak COVID, dan kinerja penyewa kami sangat baik selama setahun terakhir,” katanya. “Jadi, saya benar-benar berpikir bahwa suku bunga yang lebih tinggi telah mempersulit untuk mendapatkan kepastian penjaminan bagi pembeli dan penjual.”

Selain itu, calon investor mungkin menemukan bahwa peluang untuk memperoleh aset ritel di jalan-jalan perkotaan sangat sedikit dan jarang, menurut Chris DiCovli, direktur pelaksana pasar modal ritel AS dengan perusahaan layanan real estat CBRE. Hal ini terutama berlaku di lingkungan di mana pemilik yang tidak berada di bawah tekanan untuk menjual mungkin tidak ingin membawa aset ke pasar hanya untuk dijual dengan harga diskon.

Beberapa transaksi yang melibatkan ritel jalanan terus berlanjut bahkan di iklim yang lebih keras tahun ini. Misalnya, pada bulan Maret, Weybourne Investments yang berbasis di Inggris membeli 14.600 kaki persegi. Bangunan ritel di 155 Mercer Street di New York City dari usaha patungan antara Thor Equities dan ASB Real Estate Investments seharga $60 juta, atau $4.110 per kaki persegi. Properti terakhir diperdagangkan pada tahun 2016, saat Thor Equities membelinya seharga $90 juta. Thor Equities tidak menanggapi permintaan komentar pada saat artikel ini diterbitkan.

Dalam hal fundamental real estat, sektor ritel jalanan perkotaan unik karena menampilkan kelompok pembeli yang berbeda dari jenis ritel lainnya, dan pembeli ini, termasuk turis internasional, cenderung tidak terlalu rentan terhadap ketidakpastian ekonomi. , menurut To Chad Little, Direktur Nasional Pasar Modal untuk perusahaan data real estate CoStar. Hal ini tercermin dalam sewa ritel jalanan di kota-kota besar. Misalnya, di Miami, yang mengalami peningkatan turis domestik sebesar 129% dari September 2021 hingga September 2022, sewa ritel naik 9,5% pada kuartal ketiga dari tahun lalu, menurut laporan terbaru dari perusahaan jasa real estate JLL.

Profil investor

Dalam beberapa tahun sejak pandemi COVID, komposisi kelompok pembeli yang berpartisipasi aktif dalam akuisisi ritel jalan raya telah berkembang, menurut data MSCI. Pada tahun 2022, jumlah investor lintas negara jauh lebih sedikit, dengan pangsa pasar 3%, dibandingkan dengan 11% pada tahun 2019 dan 10% pada tahun 2021. Jumlah investor institusional juga lebih sedikit – mereka berada di belakang hanya 6% dari Deals last tahun naik 17% segera sebelum COVID.

Di sisi lain, pangsa modal swasta di luar angkasa naik – menjadi 84% volume versus 76% pada 2021 dan 61% pada 2019. Pangsa pembeli yang mewakili REIT yang diperdagangkan secara publik, pengguna akhir, dan entitas lain tetap kurang lebih sama, dengan kurang dari 7% dari total volume di tiga kategori.

Ini terjadi pada saat penggalangan dana ritel umumnya menurun di Amerika Utara. Menurut firma riset Preqin yang berbasis di London, pada kuartal pertama tahun 2023 hanya tiga dana yang terkumpul secara global dengan total $180 juta, dibandingkan dengan 19 dana dengan total $12,86 miliar yang ditutup sepanjang tahun 2022.

Tetapi pasang surut sikap investor institusional terhadap real estat ritel, termasuk ritel jalan raya, mungkin akan berubah, menurut Dainese dari Regal Ventures. Perusahaan yang dimiliki dan dioperasikan oleh GP ini mengumpulkan dana dari berbagai sumber ekuitas, dari investor berpenghasilan tinggi hingga grup ekuitas swasta. Dia mencatat bahwa menjual investor institusi berdasarkan ide aset ritel jalan raya sulit karena banyak negara bagian mereka selama dua tahun terakhir telah mengecualikan ritel secara umum. Selain itu, banyak investor institusional yang saat ini mencari keuntungan oportunistik yang bisa mencapai 10% atau lebih.

“Namun, kami mulai melihat tren ini ke arah yang lebih positif di ritel. Kami mulai melihat lebih banyak pelanggan institusi menjadi lebih responsif terhadap kami,” kata Dainiz. “Ini tidak selalu mudah, tetapi sentimen terhadap ritel jelas lebih positif dibandingkan beberapa tahun lalu.”