Sewa mundur di bulan Februari, naik untuk pertama kalinya dalam 5 bulan – Beragampengetahuan

Permintaan sewa naik $6, atau 0,3%, dari Januari hingga Februari. Menurut survei terbaru, ini adalah kenaikan sewa bulanan pertama dalam lima bulan sejak kenaikan terakhir pada September 2022. Kenaikan 0,3% hanya sedikit dari kenaikan khas Februari sebesar 0,4%, yang merupakan rata-rata data dari 2016 hingga 2020, menunjukkan pasar persewaan tetap sedikit lebih dingin dari biasanya.

Permintaan sewa yang khas secara nasional sekarang adalah $1.976, naik 6,3% dari tahun lalu tetapi 0,5% di bawah puncak September 2022 sebesar $1.987. Tingkat pertumbuhan tahunan sekarang lebih dari 10 poin persentase di bawah tingkat pertumbuhan puncaknya setahun yang lalu bulan ini: 17,0%, rekor tertinggi yang dicapai pada Februari 2022.

Perubahan Bulanan: Musim Dingin Tiba di Florida

Pada bulan Februari, Cleveland (-1,0%), Jacksonville (-0,4%), Salt Lake City (-0,4%), Richmond (-0,3%) dan Miami (-0,3%) mengalami penurunan sewa bulanan terbesar. Itu bertentangan dengan tren terkini di sebagian besar kota di Barat, serta New Orleans, di mana harga sewa turun paling awal musim dingin ini. Penurunan tajam yang diamati di dua wilayah metropolitan utama Florida menunjukkan bahwa setelah bertahun-tahun mengalami pertumbuhan sewa yang sangat cepat, pendinginan mungkin akhirnya terjadi di sini.

Hartford (1,3%), Sacramento (0,9%), Chicago (0,8%), New Orleans (0,6%) dan Raleigh (0,6%) mengalami kenaikan sewa bulanan terbesar. Banyak dari pasar ini mewakili alternatif yang lebih terjangkau daripada kota-kota pesaing, yang mungkin menjelaskan kenaikan sewa mereka baru-baru ini.

Pasar Barat: Turun dari roller coaster

Harga sewa di beberapa pasar interior di Barat sangat dekat dengan level bulan Februari lalu. Dari tahun ke tahun, harga sewa di Las Vegas turun 1,0%, dengan kenaikan moderat di Phoenix (1,0%), New Orleans (1,8%), Sacramento (2,5%) dan Baltimore (2,9%). Pertumbuhan sewa tahunan di pasar ini tidak menurun lebih jauh dari bulan Januari.

Pasar barat kemungkinan akan mengalami jeda setelah pertumbuhan sewa yang meroket pada tahun 2021, ketika mereka melihat migrasi populasi yang signifikan dari pasar Pantai Barat yang mahal, diikuti oleh beberapa pembalikan rata-rata dalam pertumbuhan sewa pada tahun 2022. Namun, efek kumulatifnya adalah harga sewa masih jauh lebih tinggi daripada sebelum pandemi: Phoenix, misalnya, masih memiliki tingkat pertumbuhan 3 tahun yang mengejutkan sebesar 37%.

Cincinnati (9,4%), Indianapolis (9,1%), Louisville (8,9%), Kansas City (8,2%) dan Boston (8,1%) memiliki kenaikan sewa tahunan tertinggi, mencerminkan preferensi untuk rumah menengah yang terjangkau Permintaan terus meningkat kuat di wilayah metro Midwest, dengan rebound terlambat di Boston. Perlu juga dicatat bahwa Miami tidak masuk dalam 5 MSA teratas untuk pertumbuhan sewa tahun demi tahun setelah mengalami pertumbuhan tercepat di awal pandemi.

Pasar utama yang paling mahal adalah San Jose, dengan sewa bulanan khas $3.189, diikuti oleh San Francisco ($3.084), New York ($3.084), San Diego ($2.959) dan Boston ($2.958).

Kembali ke awal normal?

Kenaikan sewa bulanan di bulan Februari tidak hanya mematahkan rentetan kerugian selama empat bulan berturut-turut; tetapi juga bergerak mendekati tingkat pertumbuhan rata-rata pra-pandemi untuk tahun itu. Pertumbuhan bulanan adalah 25 hingga 30 bps di bawah rata-rata sebelum pandemi dalam 3 bulan terakhir: -0,41% di Nov (vs -0,11% di Nov); -0,26% di Des (vs -0,01%); – 0,06% di bulan Januari (vs. 0,21%). Tetapi pada bulan Februari, tingkat pertumbuhan hanya 13 basis poin di bawah tingkat pertumbuhan rata-rata 0,43% sepanjang tahun ini dalam periode data lima tahun dari 2016 hingga 2020.

Jika pertumbuhan sewa bulanan untuk sisa tahun ini hanya sesuai dengan tingkat pertumbuhan bulanan rata-rata sebelum pandemi, laju pertumbuhan tahunan akan terus melambat, dari 6,3% di bulan Februari menjadi 3,0% di bulan September. Setelah laju kenaikan sewa terlihat tahun lalu, kenaikan sewa normal satu tahun akan sangat melegakan bagi penyewa. Pertumbuhan sewa tahun ke tahun telah turun tajam dari level tertinggi sepanjang masa sebesar 17,0% pada Februari 2022.

Perlambatan pertumbuhan permintaan sewa tahunan di bulan Februari hanya akan memperburuk kontras dengan indikator inflasi resmi pertumbuhan sewa, seperti komponen sewa tempat tinggal utama dari Indeks Harga Konsumen, yang naik 8,6% di bulan Januari (bulan terakhir saat ini tersedia). Penelitian sebelumnya telah menunjukkan jeda 12 bulan antara pertumbuhan ZORI (Zillow Observer Rent Index) tahunan dan pertumbuhan sewa CPI tahunan, memberikan alasan untuk berharap bahwa pertumbuhan tahun-ke-tahun yang terakhir akan segera mulai melambat.

Titik data kecil yang konsisten dengan perlambatan ini adalah CAGR 8,8% dari perubahan bulanan sewa CPI di bulan Januari, sudah jauh di bawah puncak era pandemi sebesar 11,1% di bulan September 2022. Mengingat percepatan tajam dalam pertumbuhan sewa CPI bulanan pada bulan Mei dan Juni tahun lalu, bulan-bulan ini mungkin merupakan puncak dan titik balik yang paling mungkin untuk pertumbuhan sewa CPI tahun-ke-tahun tahun ini.