Transaksi sekunder real estat pribadi terus meningkat – Beragampengetahuan

Dengan prospek industri real estat komersial yang suram, sejak pertengahan tahun lalu, permintaan penebusan dana real estat dan dana perwalian perusahaan seperti Blackstone, Starwood, dan KKR terus meningkat, dan beberapa institusi telah mengambil penebusan lebih lanjut. Misalnya, dari tahun lalu Blackstone telah memblokir penarikan investor dari kepercayaan pendapatan real estatnya, BREIT, sejak November ketika permintaan tersebut melebihi 5% dari nilai aset bersih dana tersebut. Dari $4,5 miliar permintaan penebusan pada bulan Maret, BREIT menyetujui $666 juta. Starwood dan KKR mengambil langkah serupa karena mereka menerima lebih banyak permintaan penebusan daripada yang dapat mereka berikan berdasarkan aturan operasi perwalian mereka.

Kondisi ini, dikombinasikan dengan permintaan investor yang lebih besar untuk likuiditas di lingkungan yang bergejolak, telah menyebabkan peningkatan minat di pasar sekunder untuk real estate, yang mencapai rekor tahun lalu. Karena berita utama tentang kegagalan bank regional baru-baru ini dan masalah yang muncul di sektor real estat komersial AS semakin keras, banyak investor menjadi semakin khawatir tentang kepemilikan mereka dan mencari peluang untuk menguangkan.

terkait: Likuiditas, masalah distribusi menyebabkan arus transaksi sekunder real estate

WMRE Baru-baru ini berbicara dengan Brian King, CEO LODAS Markets, tentang pasar yang sedang berkembang ini dan permintaan akan real estat sekunder di lingkungan saat ini. LODAS, singkatan dari On-Demand Liquidity as a Service, adalah pasar online otomatis yang mencocokkan pembeli dan penjual investasi alternatif dan real estat, termasuk saham REIT yang tidak diperdagangkan, perusahaan pengembangan bisnis (BDC), dan penempatan pribadi. Ini diluncurkan pada November 2021 dengan nama Realto. King memberi tahu kami tentang jenis aktivitas yang dia lihat di peron. Bersama dengan situs lelang Central Trade & Transfer, LODAS adalah satu-satunya pasar sekunder untuk aset ini.

T&J ini telah diedit panjang, gaya, dan kejelasannya.

terkait: Permintaan penebusan lambat mengalir ke dana segmen real estat

WMRE: Berapa banyak transaksi real estat sekunder yang Anda lihat sekarang?

raja brian: Karena ini adalah pasar yang tidak likuid, maka akan berfluktuasi. Terkadang Anda mungkin memiliki banyak aktivitas, dan terkadang hanya beberapa transaksi. [April 17th] adalah hari terpenting kita. Kami memperdagangkan lebih dari satu juta saham dan itu adalah hari yang luar biasa bagi kami. Kami tidak berbicara secara terbuka tentang volume perdagangan kami saat ini. Bagian favorit kami dari pertukaran adalah dari sudut pandang pembeli, yang merupakan bagian paling kritis. Dari perspektif sisi beli, kami telah memasukkan sekitar $2 miliar ke dalam pasar kami, dan dari perspektif sisi penjualan, sungguh luar biasa mengetahui bahwa dalam banyak kasus, jika mereka memiliki kebutuhan likuiditas, biasanya selalu ada Seseorang di sisi lain sisi perdagangan. Tentu saja, kami tidak dapat menjamin itu. Untuk sebagian besar produk di platform kami, kami memiliki tiga, empat, dalam beberapa kasus lima, tawaran berbeda dari investor yang ingin membeli.

WMRE: Bagaimana perdagangan dibandingkan dengan periode sebelum beberapa REIT non-perdagangan memulai penukaran?

raja brian: Saya pasti akan mengatakan itu telah meningkat secara dramatis selama beberapa minggu dan bulan terakhir. Tahun ini jauh lebih baik dari tahun lalu. Karena banyak NAV REIT yang sangat menonjol harus membatasi penebusan, [that] Menjadi terkenal di ruang ini dan membuat orang membicarakan kami sangat membantu. Bahkan jika seseorang tidak memiliki saham BREIT, ada pasar sekunder bagi mereka (belajar). Itu sebabnya sponsor mulai menghubungi kami secara langsung untuk mencoba dan bekerja dengan klien mereka. Ini adalah kemenangan terbesar yang bisa kami dapatkan dari sponsor untuk memperkenalkan penjual kepada kami.

WMRE: Apakah volume transaksi meningkat dan seberapa besar?

raja brian: Saya akan mengatakan selama tiga bulan terakhir, ini adalah urutan besarnya — beberapa –[higher] Tahun ini jauh dibandingkan tahun lalu. Tahun ini kami memiliki dana baru di pasar yang tidak ada tahun lalu. Kami mengumumkan Blackstone beberapa minggu yang lalu. Saya yakin Anda tahu cerita tentang berapa banyak saham yang belum ditebus. Mereka memiliki stok senilai $4,5 miliar yang tersedia untuk ditebus bulan lalu, tetapi hanya menebus 15% darinya. Sekitar $665 juta telah dilakukan, sehingga menyisakan banyak peluang, dan kami telah melihat cukup banyak kesepakatan yang datang kepada kami.Saya tidak akan mengatakan sebagian besar dari miliaran itu [amount] Datanglah kepada kami dengan cara apa pun. Kami juga melihat banyak saham Sila menjadi saham kami yang paling banyak diperdagangkan saat ini. Pemegang saham sudah ada sejak lama, dan telah melakukannya dengan cukup baik. Tapi saya pikir banyak orang khawatir tentang masa depan pasar real estat komersial mengingat keadaan pasar saat ini. Ada banyak orang di luar sana yang ingin melihat apakah mereka memiliki cara untuk mengeluarkan chip tersebut dari meja.

WMRE: Apakah Anda melihat perbedaan permintaan/volume antara REIT non-traded tanpa gated redemption dan REIT dengan gated redemption?

raja brian: Secara keseluruhan, kami melihat peningkatan permintaan di semua produk.Saya tidak akan mengatakan kita telah melihat lebih banyak dari mereka yang melakukannya [gate redemptions] dibandingkan mereka yang tidak melakukannya. Saya akan menambahkan beberapa nuansa. Banyak REIT tradisional yang kami perdagangkan di pasar terutama dijual melalui saluran broker-dealer independen, sehingga umumnya lebih kecil. Mereka mungkin masih besar, tapi tidak akan dijual melalui rumah kawat. Starwoods, Blackstones, dan lainnya seperti itu terutama dijual melalui perusahaan kabel, dan kami tidak melihat volume sebanyak melalui jalur tersebut seperti yang kami lakukan melalui broker independen atau jalur RIA.

WMRE: Bagaimana tren harga secara komparatif?

raja brian: Dibandingkan dengan titik waktu tertentu, kami telah melihat tren harga REIT sebagian besar turun, tetapi nilai aset bersih juga cenderung turun. Dengan setiap rilis NAV triwulanan baru, sebagian besar REIT menetapkan harga ulang. Dalam kebanyakan kasus, pembeli di pasar biasanya membeli di bawah ekuitas karena ada diskon likuiditas karena ada beberapa risiko yang melekat sebagai pembeli. Dalam banyak kasus, 10% hingga 20% lebih rendah dari yang mereka tawar. Jika sponsor mengubah harga ekuitasnya, Anda dapat berasumsi bahwa pembeli juga akan mengubah harga. Tidak semua REIT turun. Anehnya, NAB Blackstone terus meningkat. Tapi dari apa yang kami dengar dari banyak perusahaan braket ekspansi besar yang berbeda, beberapa bank terbesar di dunia, saya telah berbicara dengan beberapa kepala investasi mereka selama beberapa minggu terakhir, dan saya pikir banyak dari mereka. sangat fokus pada ruang real estat komersial, terutama segala sesuatu yang berhubungan dengan ruang kantor. Bagi banyak orang, ini sangat mengkhawatirkan. Saya pikir di mana Anda melihat lebih banyak volume terjadi cenderung di mana orang mencoba untuk keluar, ada banyak eksposur ke real estat kantor.

WMRE: Apa pendapat Anda tentang aktivitas seputar penempatan pribadi dan BDC?

raja brian: Kami melihat aktivitas yang cukup stabil di BDC, dan menurut saya ada kekhawatiran umum tentang utang. Anda sekarang dapat memperoleh hasil yang jauh lebih tinggi di aset lain yang tidak memiliki tingkat potensi risiko yang sama. Saya pikir itu sebabnya banyak investor atau penasihat keuangan yang menyeimbangkan kembali buku bisnis mereka untuk klien mereka ingin menyeimbangkan kembali beberapa aset tersebut dari portofolio mereka. Institusi memiliki horizon waktu jangka panjang. Mereka dapat membeli dengan harga diskon dan keluar dari badai. Kami belum memiliki banyak kesepakatan penempatan pribadi, tetapi ini adalah fase selanjutnya dari bisnis kami.

WMRE: Investor seperti apa yang menggunakan platform ini?

raja brian: Dari perspektif pembelian, mereka bersifat institusional. Ada perusahaan asuransi, dana lindung nilai, dana real estat, kantor keluarga dan RIA. Penjual pada dasarnya (namun tidak terbatas pada) ritel. Untuk alasan struktural, produk ini dijual untuk memberi investor ritel eksposur ke kelas aset alternatif. Kami mendekati penjual ini dengan beberapa cara berbeda. Kami memiliki kesempatan untuk bekerja secara langsung dengan investor individu, dan kami juga bekerja dengan penasihat keuangan, broker/dealer dan RIA yang memiliki klien tersebut. Mereka dapat membantu klien membuka akun dan merujuk klien kepada kami.

WMRE: Bagaimana Anda mengembangkan basis pelanggan Anda?

raja brian: Banyak latar belakang saya berasal dari bekerja dengan investor institusional, dan saya menemukan bahwa saya biasanya hanya berjarak satu atau dua panggilan dari pihak institusional yang mungkin tertarik. Ketika kami pertama kali memulai, kami memiliki satu perusahaan asuransi yang menjadi pembeli, dan kemudian bercabang, dan akhirnya kami menemukan banyak perusahaan lain. Ada beberapa institusi besar yang telah menciptakan dana yang benar-benar terpisah sehingga mereka dapat berinvestasi dalam investasi tersebut. Mereka tidak memilikinya sebelum kami ada, tetapi mereka berkata, “Ini adalah kesempatan bagi kami untuk berpartisipasi dalam pasar baru yang belum pernah kami miliki sebelumnya.” Sangat menyenangkan bisa memiliki jenis hubungan seperti ini.

WMRE: Bagaimana dengan penjualnya?

raja brian: Dari sudut pandang penjual, kami mengandalkan beberapa informasi dari berbagai orang yang telah berbicara dengan kami. Ini membantu membuat banyak orang tertarik pada kita. Kami juga memiliki tim penjualan yang memiliki hubungan dengan banyak penasihat keuangan untuk membantu mereka memahami produk apa yang tersedia dan cara kerjanya. Kesuksesan terbesar yang kami miliki adalah bahwa dana sebenarnya itu sendiri — yang mendekati REIT kami — bekerja sama dengan kami untuk membantu pemegang saham mereka mencari jalan keluar, keluar. Ada banyak dana di pasar kita saat ini yang tidak memiliki saluran likuiditas di luar pasar sekunder seperti kita. Jika Anda berada di BREIT, sponsor menawarkan katup likuiditas, tetapi mereka telah mencapai batasnya. Ada banyak dana yang merupakan REIT lama dengan promotor tidak likuid. Banyak dari mereka menghubungi kami dan berkata “kami akan dengan senang hati membantu investor kami keluar dengan gagasan bahwa kami dapat mengganti mereka dengan investor institusional yang mungkin memiliki tenor lebih lama.”