Bagaimana GSE Terbukti Penting Lagi – Beragampengetahuan

Pada pertengahan 2022, regulator mulai meneliti paparan bank terhadap pinjaman real estat komersial dalam lingkungan suku bunga yang meningkat, dengan banyak pemberi pinjaman bank besar khususnya menepi selama sisa tahun ini. Sekarang, pemberi pinjaman tersebut juga cenderung menarik kembali pinjaman karena serentetan kegagalan bank baru-baru ini menarik perhatian regulator terhadap pinjaman real estat yang cukup besar dari bank-bank kecil.

Baca juga: Apa Arti Tren Imigrasi bagi Pembangunan Multikeluarga

Gambar melalui baona/iStockphoto.com

Di sektor perumahan multi-keluarga, diperkirakan akan terjadi penurunan ketersediaan kredit dari bank dan pemberi pinjaman lainnya karena meningkatnya ketidakpastian ekonomi Fannie Mae Dan Freddie MacMisi dari dua perusahaan yang disponsori pemerintah ini adalah untuk memberikan dukungan likuiditas, peran yang mereka mainkan di masa gejolak keuangan – terakhir di hari-hari awal penguncian COVID-19.

Pengamat mengatakan kali ini tidak terkecuali.

“Pemberi pinjaman memiliki mentalitas kawanan – ketika bank tidak likuid, semua orang menjadi berhati-hati,” kata direktur pelaksana senior Tucker Knight. Belcadiasektor perbankan hipotek. “Akan ada banyak tuntutan untuk uang Fannie dan Freddie.”

Berkadia baru-baru ini mengatur pembiayaan akuisisi Freddie Mac senilai $110 juta untuk Angelene, sebuah komunitas apartemen dengan 179 unit di West Hollywood, Los Angeles. Proyek ini memiliki jaminan simpanan sekitar $870.000 dalam bentuk sewa yang belum dibayar. Gambar milik Berkadia

penjualan anjlok

Namun, mengingat perlambatan parah dalam transaksi pada paruh kedua tahun 2022 dan berlanjut hingga tahun 2023, semua pemberi pinjaman berada dalam resesi. Penjualan investasi multikeluarga mencapai $4,8 miliar pada bulan Februari, turun 76% dari tahun ke tahun, menurut data Aset Fisik MSCIseorang peneliti real estat komersial berbasis di New York yang melacak kesepakatan senilai $2,5 juta atau lebih.

Mengantisipasi berlanjutnya pelambatan dalam originasi pinjaman tahun ini, Federal Housing Finance Agency mengumumkan pada November bahwa Fannie dan Freddie akan membatasi pembelian pinjaman multikeluarga sebesar $75 miliar, turun sedikit dari $78 miliar tahun lalu.

“Aset multi-keluarga memiliki banyak likuiditas, tetapi modal tetap disisihkan mengingat volatilitas dan volatilitas di pasar modal saat ini,” kata Managing Partner dan Co-Founder Brandon Harris. Mitra Modal Beruang Hitam Di Basking Ridge, New Jersey, “tingkat kapitalisasi tidak bergerak sebanyak yang dipikirkan orang.”

Bahkan, rata-rata nasional cap rate kondominium turun di bawah 5% pada tahun 2021 dan tetap di sana sejak saat itu, menurut MSCI Real Assets. Sementara tingkat kapitalisasi rata-rata naik 40 basis poin dari awal tahun menjadi 4,7% pada akhir tahun 2022, tetap di 4,7% pada Februari 2023, meskipun harga apartemen turun 8,7% dari tahun ke tahun, hal yang sama sumber dilaporkan.

Terlepas dari ketidakpastian kredit, pembeli dan pemberi pinjaman masih dapat menemukan nilai di pasar, kata direktur pelaksana senior Kyle Draeger CBRE Multikeluarga di Boston. “Secara keseluruhan, penarik untuk multifamily masih cukup bagus,” katanya. “Jika Anda melakukan pinjaman permanen hari ini, Anda didasarkan pada nilai-nilai yang telah diatur ulang. Jadi tidak banyak kekhawatiran dalam hal itu.”

Berdasarkan pelaporan aset dan portofolio independen sebesar $2,5 juta ke atas.
Sumber: Aset Riil MSCI

Penurunan LTV

Sementara lembaga-lembaga tersebut telah menaikkan spread pinjaman mereka ke imbal hasil Treasury AS 10 tahun sekitar 20 basis poin, sebagian besar lembaga mempertahankan metrik underwriting yang sama seperti yang mereka miliki dalam beberapa bulan terakhir, kata Knight yang berbasis di Houston. .

Pelebaran ini setara dengan spread antara 160 basis poin dan 220 basis poin, tergantung pada hasil, aset, pasar, dan jumlah sponsor. Ini juga memotong keuntungan dari penurunan hasil benchmark sekitar 60 basis poin menjadi sekitar 3,4% di bulan Maret.

Sementara GSE masih akan mendanai 75% hingga 80% dari nilai aset yang diperdagangkan dengan benar, jumlah leverage tersebut telah hilang secara efektif dengan imbal hasil obligasi 10 tahun masih sekitar 100 basis poin lebih tinggi dari tahun lalu — sekitar 200 basis poin lebih tinggi dibandingkan akhir tahun 2021 — ditambah dengan sedikit perubahan pada tarif batas atas kondominium. Rasio pinjaman terhadap nilai institusional turun menjadi 61,2% pada tahun 2022 dari 66,3% tahun lalu, kata MSCI Real Assets.

“Saya belum pernah melihat kesepakatan kondominium dengan LTV lebih dari 65% sejak Maret lalu,” kata Knight. “Selain itu, banyak kesepakatan yang tidak ditutup secara finansial seperti tahun lalu karena kenaikan suku bunga.”

Namun, karena lembaga ini tetap fleksibel dan berfokus pada sponsor yang kuat dan fundamental pasar, mereka menemukan cara untuk mendanai bahkan kesepakatan yang menantang. Misalnya, pada bulan Maret, Berkadia memperoleh $110 juta dalam pembiayaan akuisisi Freddie Mac untuk mengakuisisi Angelene, sebuah kompleks apartemen 179 unit di West Hollywood, Los Angeles. Knight mencatat bahwa program tersebut memiliki simpanan sekitar $870.000 dalam bentuk sewa yang belum dibayar setelah penggusuran dilarang selama pandemi. Namun Berkadia dan pembeli mampu menunjukkan bahwa pendekatan manajemen baru akan memperbaiki kondisi.

“Tidak banyak langit biru saat ini,” jelas Knight. “Tapi Freddie Mac mendekati dan menutup kesepakatan karena mereka memiliki pemahaman yang mendalam tentang komunitas dan sponsor mereka.”

Berdasarkan pelaporan aset dan portofolio independen sebesar $2,5 juta ke atas.
Sumber: Aset Riil MSCI

imbalan yang terjangkau

Dengan kenaikan sewa yang bersejarah dan harga rumah yang sangat tinggi dalam beberapa tahun terakhir, agensi-agensi ini secara khusus mencari kesepakatan untuk komponen keterjangkauan, apakah itu bagian dari program keterjangkauan seperti kredit pajak perumahan berpenghasilan rendah, atau hanya alami. terjadinya keterjangkauan. . FHFA mempertahankan aturan 2023 bahwa setidaknya 50% bisnis apartemen GSE harus berupa perumahan terjangkau yang didorong oleh misi. Ini juga menciptakan kategori keterjangkauan baru yang menekankan perumahan tenaga kerja untuk mendukung penduduk yang tinggal di dekat tempat kerja, sekolah, dan rumah sakit.

Baca juga: Strategi yang terjangkau lebih masuk akal sekarang

Dalam beberapa kasus, penekanan ini dapat meningkatkan harga di pasar yang lebih kecil dan berisiko bahkan yang disebut pasar “pre-vet”, kata Zach Lutwak-Fitzgerald, direktur pelaksana di BlackBear Capital di Chicago. Biasanya, GSE membatasi LTV dan meningkatkan persyaratan cakupan layanan utang di pasar yang telah diperiksa sebelumnya yang mungkin hanya memiliki satu penggerak ekonomi, seperti energi, atau sudah memiliki pinjaman yang didukung agensi yang signifikan di wilayah tersebut, katanya.

Akhir tahun lalu, misalnya, Lutwak-Fitzgerald sedang mencari pembiayaan untuk 142 unit multi-keluarga di pasar yang telah ditinjau sebelumnya di Corpus Christi, Texas. Awalnya, jumlah manfaat akan dibatasi sekitar 62% dari LTV. Tetapi karena BlackBear dapat menunjukkan bahwa sewa proyek terjangkau bagi penduduk yang berpenghasilan 80% dari pendapatan rata-rata daerah tersebut, BlackBear mampu meningkatkan LTV menjadi 65% dengan meningkatkan periode amortisasi menjadi 35 tahun. Paket pembiayaan tingkat tetap 10 tahun terakhir mencakup pembayaran hanya bunga selama lima tahun, rasio cakupan layanan utang 1,3x, dan tingkat bunga 5,35%.

“Fannie dan Freddie bersedia memberikan pinjaman ke seluruh negeri untuk semua pasar dengan ukuran berbeda, dan mereka tidak akan keluar dari pasar sekunder dan tersier,” kata Lutwak-Fitzgerald, kepala wilayah Midwest di BlackBear Capital. dari yang lebih kecil Ketika kesepakatan di pasar terjangkau bagi mereka, itu bagus untuk institusi ini, dan mereka secara agresif mengejar kesepakatan tersebut.”

Baca MHN edisi Mei 2023.