Cara menggunakan strategi pro untuk menabung lebih banyak dan meraih lebih banyak – Beragampengetahuan

Artikel ini disediakan oleh Easy Street Capital. Baca panduan pengeditan kami untuk informasi lebih lanjut.

Pada bulan Januari, kami menerbitkan artikel tentang Kredit DSCRIni adalah produk yang semakin banyak digunakan oleh semakin banyak investor real estat untuk memperluas portofolio investasi mereka.

Investor real estat yang canggih terkenal karena dapat mengambil keuntungan dari opsi pinjaman DSCR setelah memaksimalkan opsi pembiayaan tradisional atau hanya merasa tidak ada gunanya memperdagangkan waktu dan kerumitan bank yang memenuhi syarat untuk tarif yang sedikit lebih rendah.

Artikel sebelumnya menguraikan dasar-dasar cara terbaik memposisikan diri Anda sebagai peminjam pinjaman DSCR untuk mendapatkan tarif dan persyaratan terbaik untuk pinjaman DSCR Anda. Rekap cepat: Penetapan harga dan terminologi terutama didorong oleh tiga metrik utama:

1. rasio pinjaman terhadap nilai (LTV)
2. Rasio Cakupan Layanan Utang (DSCR)
3. FICO/skor kredit

Sementara harga yang akan dikutip terutama akan didorong oleh ketiga faktor ini, ada banyak bagian lain dari teka-teki yang dapat mengubah ketentuan yang ditawarkan juga. Peminjam pinjaman DSCR yang cerdas akan menggunakan semua opsi yang tersedia untuk meningkatkan persyaratan, terutama di lingkungan tingkat yang tidak stabil seperti saat ini, di mana setiap harga kecil diperhitungkan dalam mengamankan investasi yang menguntungkan!

Artikel ini akan membahas strategi tercanggih yang dapat digunakan investor real estat untuk menurunkan harga pinjaman DSCR mereka dan mengamankan pembiayaan jangka panjang terbaik untuk portofolio investasi mereka.

penalti pembayaran di muka

Cara terbaik untuk mendapatkan pinjaman DSCR dengan tarif terendah adalah membiarkan pemberi pinjaman meletakkannya denda pembayaran di muka ketentuan dalam pinjaman. Pada dasarnya, ini berarti bahwa untuk beberapa tahun pertama jangka waktu (pinjaman DSCR umumnya adalah pinjaman 30 tahun), jika Anda memilih untuk membayar di muka pinjaman lebih awal dengan menjual properti atau pembiayaan kembali, Anda harus membayar biaya yang sama dengan a persentase rendah dari jumlah pinjaman yang belum dibayar ( Biasanya dalam kisaran 1-5%).

Jika pinjaman DSCR Anda memiliki penalti pembayaran di muka, tarif Anda biasanya jauh lebih rendah – 100 basis poin penuh (1%) atau lebih, tergantung pada strukturnya (durasi penalti pembayaran di muka dan jumlah biaya penalti). Mengapa pemberi pinjaman DSCR ingin memberi Anda tarif yang jauh lebih baik jika ada penalti pembayaran di muka? Itu karena sebagian besar pinjaman DSCR sekuritisasi atau digabungkan ke dalam sekuritas hipotek untuk investor seperti dana pensiun atau perusahaan asuransi yang mengandalkan arus kas yang konsisten dan dapat diprediksi—yang dapat dikompromikan jika terlalu banyak pinjaman dibayar di muka terlalu cepat.

Opsi struktur penalti pembayaran di muka bervariasi dari pemberi pinjaman ke pemberi pinjaman. Namun, yang paling umum adalah struktur “step down”, seperti struktur “5/4/3/2/1” yang berarti bahwa jika prabayar dalam 12 tanggal pembayaran pertama bulan itu, biayanya adalah 5%. Jika dibayar di muka dalam tanggal 12 dari pembayaran bulanan berikutnya, biayanya adalah 4%, dst., tanpa biaya yang berlaku jika pinjaman telah dibayar di muka kapan saja dalam 25 tahun terakhir dari jangka waktu 30 tahun.

Struktur ini juga dapat dipersingkat dengan penalti yang dikurangi, seperti “3/2/1” atau “2/1” dengan konsep umum yang sama. Ada struktur tambahan yang sedikit lebih keras seperti denda tetap 5% selama lima tahun (bukan biaya persentase yang dikurangi setiap tahun), tetapi struktur ini terbayar dengan baik oleh Pemberi Pinjaman dengan tarif rendah! Banyak pemberi pinjaman akan bersikap fleksibel tentang alokasi struktur ini, namun mereka biasanya akan membatasi penalti pembayaran di muka hingga 5% dan periode penalti tidak lebih dari lima tahun.

Bagaimana Anda mendapat manfaat dari penalti pembayaran di muka sebagai peminjam DSCR? Kabar baiknya adalah bahwa pinjaman DSCR ditawarkan kepada investor yang memiliki cakrawala jangka panjang, dan membangun portofolio untuk bertahan dalam jangka panjang untuk mendapatkan arus kas dan apresiasi. Jadi, jika Anda adalah investor tipikal yang menggunakan pinjaman DSCR untuk membangun portofolio “Kebebasan Finansial” yang mengalirkan uang, kemungkinan besar Anda tidak berencana untuk menjual real estat dalam periode lima tahun – jadi membayar perlindungan di muka (kemungkinan menang). t mempengaruhi Anda) adalah daya ungkit yang bagus untuk menarik!

Bagaimana dengan refinancing jika harga turun? Meskipun penalti pembayaran di muka mungkin terpukul jika tarif turun selama beberapa tahun pertama pinjaman Anda dan Anda ingin membiayai kembali dengan tarif yang lebih rendah, jumlah penalti biasanya cukup kecil sehingga pembiayaan kembali masih merupakan keputusan ekonomi yang baik. Menurut FHFASejak tahun 2000, rata-rata tahunan harga rumah adalah 4,7%. Jadi, jika tarif benar-benar turun, penalti pembayaran di muka 1-5% Anda berpotensi diimbangi dengan tarif Anda yang lebih rendah dan potensi ekuitas tunai dari nilai yang meningkat!

Struktur Pinjaman: Suku bunga tetap vs. ARM

Opsi lanjutan lainnya untuk investor real estat yang menggunakan pinjaman DSCR adalah mempertimbangkan untuk menggunakan opsi ARM (Adjustable Rate Mortgage) versus struktur tarif tetap. Namun, sangat penting untuk memahami struktur ini dan semua nuansanya karena dapat membingungkan jika Anda tidak melakukan riset. Selain itu, ada banyak kebingungan dan kesalahpahaman tentang opsi ARM saat ini untuk pinjaman DSCR dan beberapa struktur ARM awal tahun 2000-an yang membantu memfasilitasi jatuhnya subprime mortgage tahun 2008.

Berikut adalah beberapa hal cepat yang perlu diketahui tentang pinjaman ARM DSCR:

• Meskipun terkadang disebut sebagai “ARM 5 tahun” atau “ARM 7 tahun”, ini masih merupakan hipotek 30 tahun. Nomor ARM biasanya mengacu pada bagian awal dari istilah di mana harga tetap daripada istilah penuh.
• Berbeda dengan awal tahun 2000-an ketika ARMS mulai mengambang dengan cepat, DSCR ARM lebih merupakan produk hybrid, lebih baik digambarkan sebagai “hard-to-ARM”, sedangkan dibahas pada poin di atas, yaitu Flat rate untuk jangka waktu yang lama untuk memulai. istilah, biasanya lima atau tujuh tahun.
• Kedua angka ini biasanya dinyatakan sebagai dua angka yang dipisahkan oleh garis miring – seperti “5/1” atau “7/6”. Angka pertama menunjukkan tahun-tahun pertama periode tarif tetap, sedangkan angka kedua menunjukkan frekuensi penyesuaian tarif setelah periode tarif tetap. Perhatikan bahwa bagian ini membingungkan. “6” menunjukkan pelampung setiap enam bulan, sedangkan “1” menunjukkan pelampung setiap tahun. Membingungkan (atau terminologi standar industri yang terstruktur dengan buruk) adalah alasan lain mengapa sangat penting untuk memastikan Anda memahami persyaratan dan struktur Anda jika Anda menginginkan pinjaman ARM DSCR!

Pinjaman DSCR ARM juga sarat dengan ketentuan untuk menentukan suku bunga setelah periode fixed rate awal. Tingkat biasanya berubah menjadi angka yang sama dengan “margin” yang telah ditentukan dan nomor indeks seperti Overnight Funding Rate (SOFR). Selain itu, harga mengambang tunduk pada minimum (biasanya harga tetap awal Anda) yang tidak akan pernah turun di bawah itu, dan tidak akan pernah melebihi maksimum (biasanya harga tetap awal Anda ditambah 5-6%), serta batas maksimum periodik. penyesuaian suku bunga untuk mencegah guncangan suku bunga atau perubahan suku bunga yang besar pada satu tanggal pembayaran.

Jadi bagaimana saya bisa mendapatkan keuntungan dari Opsi ARM sebagai Peminjam DSCR? Biasanya Anda bisa mendapatkan suku bunga yang lebih rendah (umumnya 12,5 hingga 37,5 basis poin saat ini) dengan ARM daripada pinjaman dengan suku bunga tetap 30 tahun, yang mungkin sepadan tergantung pada toleransi risiko Anda, prospek keseluruhan, rencana investasi pribadi, dan sasaran. Jika Anda yakin bahwa suku bunga kemungkinan akan lebih rendah atau stabil dalam jangka waktu lima tahun (sebagian besar ekonom memegang pandangan ini), ini bisa menjadi langkah yang cerdas. Ingat dari bagian di atas – penalti pembayaran di muka tidak akan bertahan lebih dari lima tahun, jadi tidak akan ada biaya pembayaran di muka yang terkait dengan pembiayaan kembali pinjaman DSCR setelah periode suku bunga tetap awal.

Kualifikasi sewa jangka panjang vs sewa jangka pendek

Tren terbesar dalam real estat selama beberapa tahun terakhir adalah investor beralih ke sewa jangka pendek versus jangka panjang, terutama karena perbedaan besar dalam arus kas dan profitabilitas (STR umumnya menghasilkan sekitar dua kali lipat dari sewa jangka panjang). Namun, banyak pemberi pinjaman DSCR memandang sewa jangka pendek sebagai lebih berisiko dan tunduk pada gangguan arus kas dan kelangsungan hidup karena ketergantungan yang lebih besar pada ekonomi yang lebih besar, musiman, risiko peraturan, dan biaya serta kompleksitas pengoperasian yang baik.

Tren saat ini di antara pemberi pinjaman DSCR adalah menghentikan pinjaman pada properti sewaan jangka pendek, memenuhi syarat properti tersebut hanya berdasarkan kinerjanya sebagai persewaan jangka panjang, atau hanya mengenakan tarif yang lebih tinggi jika properti tersebut bersyarat. Oleh karena itu, strategi yang baik bagi seorang investor yang ingin mempertahankan STR harus membidik properti-properti pilihan di dalamnya memasarkan arus kas ini Jika digunakan sebagai sewa jangka panjang atau jangka pendek, memungkinkan pemberi pinjaman menghasilkan harga yang sesuai dengan properti sewa jangka panjang yang “lebih aman”, kemungkinan akan jauh lebih rendah.

Perusahaan perseroan terbatas strategis dan struktur entitas

Strategi lanjutan terakhir adalah menyusun entitas peminjam secara strategis untuk meningkatkan kredit. Salah satu keuntungan utama pinjaman DSCR dibandingkan pembiayaan tradisional adalah kemampuan untuk meminjam melalui entitas seperti LLC. Meskipun ada rintangan yang harus dihindari, berinvestasi dalam real estat dengan mitra atau mitra yang memiliki keahlian yang saling melengkapi telah menjadi resep yang telah dicoba dan benar untuk sukses besar dalam investasi real estat.

Seperti yang dibahas di artikel asli, skor kredit Anda adalah salah satu dari tiga faktor utama dalam menentukan tarif dan persyaratan. “Skor kredit yang memenuhi syarat” yang digunakan pemberi pinjaman DSCR untuk menetapkan tarif Anda dapat bervariasi tergantung pada pemberi pinjaman jika ada beberapa pemilik entitas peminjam (misalnya, pemilik 50/50 LLC). Beberapa pemberi pinjaman DSCR akan menggunakan skor median terendah atau dua, sementara yang lain akan menggunakan yang lebih tinggi.

Selain itu, struktur kepemilikan strategis dimana kepemilikan peminjam yang tidak berpengalaman atau miskin dibatasi tidak lebih dari 25% dari kredit tidak akan mempengaruhi kualifikasi.

NB: Jangan melewati batas antara struktur entitas strategis dan “peminjam jerami. “ Menempatkan pihak yang tidak berkepentingan sebagai bagian dari LLC dan penjamin pinjaman hanya untuk kualifikasi kredit adalah cara tercepat untuk membatalkan pinjaman Anda dan potensi kerepotan hukum penipuan hipotek!

Kesimpulan

Pinjaman DSCR semakin populer karena fleksibilitas versus persyaratan standar pembiayaan tradisional. Kemampuan untuk menyesuaikan struktur agar sesuai dengan kebutuhan investasi Anda memungkinkan peminjam dan pemberi pinjaman bekerja sama untuk pinjaman yang saling menguntungkan dan hubungan jangka panjang.

Kami harap artikel ini membantu Anda memahami cara menyusun pinjaman Anda dengan lebih baik dan cara memilih pemberi pinjaman DSCR yang memungkinkan fleksibilitas dan opsi yang Anda butuhkan. Setiap bagian diperhitungkan di pasar terbalik ini!

Artikel ini disediakan oleh Easy Street Capital

Easy Street Capital adalah pemberi pinjaman real estat swasta yang berkantor pusat di Austin, Texas, melayani investor real estat di seluruh negeri. Dengan tim yang berpengalaman dan program pinjaman yang inovatif, Easy Street Capital adalah mitra pembiayaan yang ideal bagi investor real estat dari semua tingkat pengalaman dan disiplin ilmu. Apakah investor melakukan fix-and-flop, membiayai sewa arus kas, atau membangun yayasan, kami memiliki solusi yang sesuai dengan kebutuhan tersebut.

Catatan oleh beragampengetahuan: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan belum tentu mewakili opini beragampengetahuan.