Institusi menyesuaikan alokasi real estat – Beragampengetahuan

Institusi yang terus meningkatkan target alokasi real estat komersial (CRE) mereka dalam beberapa tahun terakhir sekarang memilih untuk bertahan karena mereka fokus pada penyeimbangan kembali portofolio dan menunggu harga diatur ulang di lingkungan harga yang lebih tinggi.

Temuan dari Survei Investor Institusional (WMRE) 2023 (dipersembahkan oleh AppFolio) mengungkapkan bahwa mayoritas responden (59%) melihat alokasi investor institusional untuk kontrak investasi sekarang datar, sementara 23% melaporkan peningkatan dan 18% mengatakan alokasi menurun . . Ini adalah perubahan yang signifikan dibandingkan survei tahun 2022, di mana hampir setengah (48%) responden melaporkan peningkatan manfaat. (Metodologi untuk survei tahun 2022 sedikit berbeda, tetapi pergeserannya tetap terlihat.) Responden tipikal melaporkan bahwa rata-rata alokasi real estat untuk investor institusional diperkirakan rata-rata 13%.

Terkait: Orang kaya menunjukkan preferensi mereka untuk investasi langsung di real estat

Mungkin alasan utama organisasi menahan alokasi yang lebih tinggi adalah karena banyak dari mereka berada pada atau di atas tujuan mereka saat ini. Pengembalian portofolio real estat yang kuat pada tahun 2022, dikombinasikan dengan pengaruh Al Qassim, berkontribusi pada peningkatan ukuran portofolio institusional. Menurut Institutional Real Estate Provisions Monitor, hampir sepertiga organisasi yang disurvei (32,0%) mengatakan bahwa mereka berada di atas ketentuan target pada tahun 2022 dibandingkan dengan 8,7% yang menjawab dengan cara ini pada tahun 2021. Laporan tersebut diterbitkan oleh Hodes Weill & Associates dan Cornell Baker Program di Real Estat.

kata Doug Weill, pendiri dan mitra pengelola bersama Hodes Weill & Associates, sebuah firma penasehat modal global yang tegas. Pergeseran ini terjadi karena alasan yang jelas, termasuk kinerja saham biasa dan pendapatan tetap, dan alternatif aset lainnya yang berkinerja buruk pada tahun 2022. Faktanya, tahun 2022 menandai pertama kalinya sejak tahun 1930-an pendapatan tetap dan saham biasa memiliki hasil negatif. Pada tahun kalender yang sama, catatan Will. “Ini benar-benar melemahkan portofolio institusional dan menempatkan institusi secara signifikan atau mengalokasikan secara berlebihan relatif terhadap alokasi target, dan itu menyebabkan pelambatan yang sangat signifikan dalam alokasi untuk dana dan transaksi,” tambahnya.

Terkait: Investor institusi masih menyukai real estat, tetapi mereka menunggu harga yang lebih baik

Penting untuk dicatat bahwa distribusi keseluruhan karena efek penyebut telah pulih dengan sendirinya selama dua kuartal terakhir karena valuasi real estat telah jatuh dan saham serta obligasi agak pulih, catat Todd Henderson, wakil kepala real estat global di DWS, seorang perusahaan manajemen aset global. Selain itu, institusi memanfaatkan peluang untuk menghasilkan likuiditas dalam portofolio real estat mereka untuk membantu menyeimbangkan kembali alokasi. Namun, institusi tidak meninggalkan kelas aset. Dia mengatakan mereka masih menyukai manfaat yang ditawarkan real estat dalam hal pendapatan, diversifikasi, dan lindung nilai inflasi.

Henderson juga melihat beberapa organisasi meningkatkan target mereka untuk real estate. Investor di kapal ini menyukai manfaat inflasi yang terkait dengan real estat, dan juga percaya bahwa kelas aset, di luar kantor, akan berhasil dengan baik selama dan setelah volatilitas ekonomi saat ini. Ia menambahkan, “Sebagian besar lembaga mulai berkonsolidasi untuk membuat ketentuan pada paruh kedua tahun ini atau paruh pertama tahun depan.”

Headwinds untuk jatah yang lebih tinggi

Naiknya suku bunga tetap menjadi perhatian utama bagi institusi. Secara keseluruhan, 61% responden percaya bahwa suku bunga yang lebih tinggi cenderung memiliki dampak negatif terbesar pada alokasi investor institusi ke real estat. Meskipun pembicaraan tentang potensi resesi terus berlanjut, lebih sedikit responden yang khawatir tentang resesi real estate atau penurunan yang berdampak negatif terhadap ketentuan real estate masing-masing sebesar 38% dan 34%.

Mike Sebastian, direktur industri dan direktur perusahaan manajemen investasi, AppFolio Inc. Perusahaan yang menyediakan perangkat lunak, layanan, dan analitik data untuk industri real estat. Dalam lingkungan tingkat suku bunga yang tinggi, juga sulit untuk menemukan kesepakatan dan memprediksi apa keuntungannya di masa depan. Institusi, tentu saja, perlu kembali, tetapi mereka juga membutuhkan keamanan. Jadi, tidak mengherankan jika lebih banyak organisasi memiliki target alokasi di lingkungan saat ini, tambahnya.

Menurut responden survei, dua kendala terbesar yang dihadapi organisasi dalam mencapai tujuan investasi real estat mereka adalah kurangnya kesepakatan berkualitas tinggi (54%), diikuti dengan waktu yang diperlukan untuk menerbitkan/mengelola kesepakatan (40%).

Rintangan besar lainnya bagi institusi dalam mengerahkan modal di pasar saat ini adalah ketidakpastian seputar berbagai masalah, seperti penetapan harga aset, efek dari perlambatan ekonomi, pergeseran migrasi, dan perubahan perilaku konsumen yang menciptakan angin sakal dan penarik baru untuk berbagai sektor real estat. “Ketika ada ketidakpastian bagi investor institusional, kebanyakan dari mereka suka menunggu sampai mereka melihat beberapa tingkat stabilitas dan beberapa prediktabilitas ke masa depan,” kata Craig Spencer, CEO The Arden Group, manajer dan operator dana real estat komersial. “Semakin banyak kepastian yang kita dapatkan tentang masa depan dan suku bunga, Anda akan melihat aktivitas meningkat cukup cepat karena ada sejumlah besar modal yang tersedia untuk diinvestasikan di real estat,” katanya. Ia menambahkan, modal ingin berinvestasi di real estate, tinggal menunggu waktu yang tepat.

Real estat bukan satu-satunya kelas aset yang sensitif terhadap suku bunga. Henderson menambahkan bahwa aset lain, termasuk saham, investasi pendapatan tetap, dan alternatif lainnya, semuanya bergantung pada biaya modal. “Jadi pergerakan atau volatilitas suku bunga tidak menyebabkan pergeseran permanen atau jangka panjang dari kelas aset real estate,” katanya. Sebagian besar investor institusi cukup canggih untuk mengetahui bahwa portofolio terdiversifikasi yang mencakup real estat adalah cara yang tepat untuk berinvestasi. Namun, ada dispersi nyata dalam hal kinerja di berbagai sektor kepemilikan yang memengaruhi tempat lembaga mengalokasikan modalnya. Dia menambahkan bahwa ekspektasi investor mengenai pengembalian juga meningkat dengan suku bunga yang lebih tinggi pada tes tersebut.

Laporan lengkap akan diterbitkan pada bulan Juli.

Metodologi survei: Survei Investor Institusi WMRE (Dibawa ke Anda oleh AppFolio) dilakukan melalui survei online yang dibagikan kepada pembaca WMRE pada Mei 2023. Hasil survei didasarkan pada tanggapan dari 120 responden yang bekerja langsung dengan investor institusi. Responden mewakili penasihat keuangan (67%) dan profesional investasi real estate (33%). Peserta dalam industri real estate termasuk penampang yang beroperasi di berbagai bidang. Kelompok terbesar, 22%, diidentifikasi sebagai pialang penjualan sewa atau investasi. Secara keseluruhan, 41% menggambarkan peran mereka sebagai pemilik/mitra/presiden/chairman/CEO atau tingkat CFO. Responden di semua wilayah bekerja dengan 68% di Barat/Pegunungan/Pasifik, 57% di Selatan/Tenggara/Barat Daya, 41% di Timur dan 30% di Barat Tengah/Timur Laut-Pertengahan/Barat Laut. Peserta aktif di semua sektor real estat, dengan mayoritas terlibat dalam ritel dengan 78%, industri dengan 65%, dan multi-keluarga dan kantor dengan 59%.